都市领地商业部分经营功能定位策划报告样本.doc

都市领地商业某些经营功能定位策划报告第一某些、项目商业某些SWOT分析第二某些、项目商业某些全功能定位第三某些、项目商业某些营销方略建议第四某些、项目商业某些推广方略建议第一某些、项目商业某些SWOT分析优势：公司战略优势。安阳贞元集团拥有强劲公司实力和科学战略思路。在本项目整体运作上有筹划有目地进行持有经营。这不但为项目开发提供了保障，还为后期统一经营管理和各种商业应变提供了便利；内生共振优势。项目所在区域相对成熟，为安钢老式商业圈，商业氛围浓厚，消费力较大；交通便利优势。项目所处安钢生活区，在地理位置上处在安阳市泛中心区域。当前，安钢大道、文峰大道等城际交通网，围合形成安阳周边郊县、城乡消费黄金地带。劣势：空间位置劣势。本项目地块特性为成熟居住板块，偏离市中心核心商业区。虽此后要打造安钢商业圈板块，但形成符合商业拓展配套环境尚需时日；商业资源劣势。本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业整体号召力上明显处在劣势；连带形象劣势。本项目西面卫东购物中心经营现状不佳，一定限度上影响本项目商业街经营信心。产品规划劣势。本项目正在施工A地块是双层商业建筑，面积均在100㎡以上，对后期招商与销售有一定实操难度；消费人群劣势。所圈定目的客户只是单单针对项目周边投资客与自营商户，而忽视了安阳整体市场投放量及投资客承受能力，或多或少在价格和面积设立上略有偏差。机遇：消费升级机遇。安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费构造逐渐由生活性消费向享有型消费转变。而整个区域内商业，也落后与区域需求发展，在谋求商业业态档次均衡状况下，新商业业态发展空间扩张；区域商业配套机遇。随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导入，本项目周边客源基本将更加丰富。这些群体工作、交际、生活所产生需求，呼唤本案配套性商业供应。挑战：多点竞争挑战。本案周边2-3公里范畴内，成熟商业实体和在建大型购物中心从各种方向对本案形成包围态势，将来激烈市场竞争分流可以预见；商境融合挑战。物业建筑形态和商业经营内容有着密切联系。如何将精致商业、享用型消费嫁接到商业街之中，是关乎本案后期经营成败核心性因素。市场哺育挑战。虽然安钢板块具备了成熟生活消费市场基本，但是本案品牌商业基本处在空白状态，市场哺育阶段难以避免。项目劣势及威胁规避：通过对项目SWOT分析，咱们理解了项目优劣势以及项目所面临机会威胁。对于项目优势及机会，在将来定位时要尽量地发挥，同步对于劣势和威胁，应积极采用办法去规避。如下是我司对项目劣势及威胁规避办法：·在硬件方面。由于项目建筑形式已拟定，需要从项目主题方面来提高项目独特性；此外，项目已经开始施工，相称一某些硬件难以调节，考虑到商户需求，咱们依然以为，项目未动工步行街区应尽量地进行硬件调节，以有助于项目将来主力店招商；·在招商方面。项目建筑面积偏大，招商时需要通过大面积主力店招商来带动中小商户入驻，形成项目竞争优势；·在销售方面。时间控制上，要尽早启动营销方略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，并且通过如租售连动，引入主力店等办法增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用各种战略合伙方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；·在经营方面。项目将不可避免面临培养期较长问题，因而在业态规划时，应尽量地考虑更多选取目性业态。第二某些、项目商业某些全景功能定位项目商业某些功能内涵设定项目定性：STREETMALL（休憩式商业街区）——购物、餐饮、潮流乐园项目功能定位：以提高居民品质生活消费为目的当代综合性休闲商业广场定位思路解析：安钢板块是安阳市成熟居住区之一，自身品质和消费习性都属于相对较高水平。而项目处在该地块核心位置，是整个安钢商圈文化植入点和萌发处。在项目产品哺育期间，需要大量市场冲击率高主力店领航，以大众民生商业为主共同经营，即容纳某些接近于品质生活商务商业，随着整体消费水平提高，以最后实当代表性精致人居品质生活商业中心目的。即发挥主题商业辐射周边消费作用，又完善了社区景观和消费需求。项目商业某些目的市场定位目的市场消费客群定位：核心客户：安钢板块“居住性消费”群体；重要客户：安阳西北郊城乡“进城居民”，安钢大道及文峰大道沿线等此区域“老安阳”居民边沿客户：“都市淘宝族”及某些白领人群偶得客户：殷都区其她中高品位消费群体及偶过消费群体项目主题形象定位形象定位:都市领地·风尚街区——安阳首家社区式休闲购物互动中心备选案名：都市领地·金旺角都市领地·星河街定位思路解析：项目商业某些微观交通受限制，不加强综合功能作用无法吸引到足够人流。而年轻人消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强前提下，综合商业是唯一出路。年轻人与中年人在购