论我国城市房屋拆迁制度的不足与完善样本.doc

论国内都市房屋拆迁制度局限性与完善摘要：都市房屋拆迁是政府一项工作职能。都市房屋拆迁核心字：都市房屋拆迁性质局限性完善引言第一章概述1.1都市房屋拆迁概念及特性1.1.1概念都市房屋拆迁是指，依法允许，拆迁人对都市规划区内国有土地上房屋所有者或使用者予以补偿安顿前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除法律行为。1.1.2特性第一，平等性。拆迁所涉及到拆迁人和被拆迁人是平等主体，在法律上享有平等地位，享有权利并承担义务。第二，行政性。拆迁执行主体是行使行政职权或是经法律授权允许行政机关，因而拆迁自身具备行政性。同步，调节拆迁行为法律法规应在行政法范畴。第三，合法性。拆迁是有关法律承认行为，拆迁所涉及到有关问题应由法律调节，拆迁行为本质上是国家为了公共利益而实行法律行为。第四，补偿性。拆迁可以进行前提是拆迁机关对被拆迁人予以了相应补偿，这种补偿是足够抵偿被拆迁人损失。1.2都市房屋拆迁法律性质第一，拆迁是平等主体之间就财产权益发生、变更、消灭而产生民事法律行为，因拆迁而引起纠纷由民事法律规范进行调节；第二，拆迁是国家基于公共利益目而进行一系列详细行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应合用行政法调节与拆迁关于法律法规体系；第三，将与房屋拆迁关于一系列行为实行“两分法”，即在拆迁安顿完毕前建设单位或个人以自己名义进行拆迁行为，实质上是实行法律法规授权职权行为，建设单位或个人独立承担由此产生法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁完毕后来，建设单位或个人就成为完全民事主体，负责进行以赚钱为目开发建设。1.3国内都市房屋拆迁现状（可以以案例阐明，也可直接理论阐述有关实务中存在突出问题）第二章国内都市房屋拆迁法律缺陷与局限性2.1国内都市房屋拆迁立法现状分析国务院于年1月21日出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，①该条例与《都市房屋拆迁管理条例》（如下简称《条例》）相比有明显进步，这体当前：实行强制搬迁前，房屋征收某些应当按照补偿规定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房；政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产交易市场价格；实行搬迁禁止断水、断电、断气；房屋征收应广泛听取并公开公众意见；非因公共利益需要拆迁应自愿、公平等。尽管如此，该条例仍有局限性之处，为此，笔者拟在指出《条例》局限性基本上，提出解决国内房屋拆迁立法问题思路。（简朴回顾下立法历程，重点环绕《国有土地上房屋征收与补偿条例》）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定是公平原则。都市房屋征收补偿范畴是指因都市房屋征收而致损失中应予以补偿项目,即补偿被征收人哪些损失。在补偿范畴方面,《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《都市房屋拆迁管理条例》相比有所进步,补偿范畴更多。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条对此作出了规定,其第2款规定􀀁组织关于部门依法对征收范畴内未经登记建筑进行调查、认定和解决􀀁；遗憾是，一旦解决后确以为违法建筑，房屋征收部门依然不予补偿。笔者以为这种规定不当，在征收中违章建筑也应获得补偿。由于被征收人对违章建筑享有所有权，这点与合法建筑同样;征收行为同样是给所有权导致了损害，作为违章建筑所有权人被征收人和作为合法建筑所有权人被征收人同样，都失去自己房屋所有权,都应当获得相应补偿。即估价时点,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定为：房屋征收决定公示之日。关于价值原则,《国有土地上房屋征收与补偿条例》采市场价格原则，这点殊值赞同；但是，对房屋用途认定，其没有明确涉及，但是笔者对此表达紧张。由于当前主流观点是：用途是指房屋权属证书上标明用途；权属证书上未标明用途，以产权档案中记载用途为准或以规划部门批准建设用途为准。④而现实生活中，许多人拆迁前长期将自己居住房屋作为生产经营之用，在补偿时她们则坚持以实际用途为准。因此，争议就此产生。2.2国内都市房屋拆迁法律存在重要问题2.2.1、公共利益界定不明确。这详细体现为：1.没有对商业拆迁做出规定。都市拆迁可分为公益拆迁和商业拆迁。所谓公益拆迁，就是指国家基于公共利益需要将国有土地使用权收回法律行为。基于房地一体原则，其效力自然及于土地上房屋及其她定着物。公益拆迁法律关系主体是政府与被拆迁人。而商业拆迁是指被拆迁人与开发商之间自愿让渡房屋所有权与土地使用权一种民事法律行为。商业拆迁法律关系主体是房地产开发商和被拆迁人，双方基于平等法律地位自愿达到房屋拆迁合同。但是由于公共利益界定上不拟定性导致了实践中政府借口公共利益干预商业拆迁从而侵犯被拆迁人合法权益纠纷时有发生。也正是基于此，人们才对物权法寄予厚望，但遗憾是物权法出台并没有解决这一问题。物权法规定：为了公共利益需要，依照法律规定权限和程序可以征收集体所有土地和单位、个人房屋及其她不动产。可见，物权法