中远两湾城规划方案专项方案.doc

中远两湾城——两湾一宅新计划物业类型：建筑类型：占地面积：总建筑面积：容积率：绿化率：绿化面积：开盘日期：投资商：发展商：环境规划：建筑单位：物业管理：物业地址：住宅高层，有大板式、板式、点式、台阶式、联体等六种结构49.5公顷160万平方米3.2345%20万平方米1999年10月中远置业集团中远置业集团美国泛亚易道(EDAW)\华东建筑设计院中建上海分企业中远物业上海市普陀区光新路以东，恒丰路以西，中山北路以南、苏州河以北地域一项目背景1、项目地块情况及优劣势分析“中远两湾城“地块属普陀区中心区部分，占地面积49.5公顷，是上海市内环线以内仅存列入旧城改造计划地域，也是上海市区范围内最大危棚简屋区。(1)地块含有景观良好、交通方便、商业气氛浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧,东临不夜城，西傍江宁路桥，北接中山北路高架，南依苏州河，拥有1.85公里长苏州河新水岸线，水岸线全长两公里，宽16米，跨越两弯曲水带“潘家湾”和“潭子湾”，水岸效果很好。中远两湾城拥有环状明珠线和苏州河两大地理优势，当旧危棚简屋拆除后，其土地完整性得以全方面表现、轨道带来崭新交通便利和苏州河景观不停增加，会不停提升中远两湾城地理优势。另外这里人气旺盛、交通发达、商业兴隆，伴随苏州河改造和新城建造,中远两湾城一带将成为城市中心区域。中远两湾城计划平面图(2)地块具区域形象差，计划、拆迁难度大劣势项目地块形状不规则、面积大，计划难度系数高;地块区域是上海最大棚户区之一，拆迁安置难度大;地块区域“脏、乱、差“形象已深入人心，造成部分消费者在此投资置业存在心理抗性。2、市府重大项目，政府大力支持项目地块面积大、形象差、改造难度大，所以地块区域改造是上海历届市委市府关心重大项目，被称为“两湾一宅”项目，由市府重大办直接领导，计划建成生态环境优良、市政配套齐全现代化新型城区。中远两湾城项目被誉为上海新地标“民心工程”、“形象工程”，动迁居民超出1万户，意在根本改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差生活环境。因为项目将带来巨大社会综合效益，所以，上海市政府对项目给了大力支持。二项目四大整体策略1、项目开发理念：利用原景观资源打造国际化居住环境(1)建设“国际化绿色环境保护智能型生态居住城”理念在中远两湾城49.5公顷土地上，仅仅用了22公顷土地来建楼盖房和建设公共设施，其它全部用于小区环境建设。这么大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个和上海这个特大型国际化大城市相匹配“国际化绿色环境保护智能型生态居住城”理念。这个理念基础内涵就是符合“以人为本”综合环境营造。而这么“综合环境”指是：空间环境满足人活动要求，生态环境有益于人生理要求，视觉环境兼顾人心理要求，人文环境适应人交际要求，智能环境估计人信息要求，管理环境符合人方便要求。(2)充足利用苏州河水资源理念早在1988年时候，中远集团就确定在两湾这个地方进行旧房改造。选定在两湾开发，其中一个很大原因之一就是它临着苏州河两公里长水岸。即使当初苏州河还并不是很美而且水面飘浮物也很多，水也没有像现在那么清。不过中远认为水质还是能够改变，也相信伴随时间推移，水在住宅方面关键性会逐步被大家接收。所以中远在开发过程中尤其注意落实充足利用苏州河水这一资源理念。2、巨款投入前期工作中远两湾城在拆迁安置等前期工作中投入了23.8亿元巨款，一次性动拆迁274家企业和10500户居民。3、项目三大计划布局标准(1)“大密大疏”大小区布局中远两湾城在对上海过去住宅建设进行总探索、创新基础上，在总体计划上，充足利用地块自然形态，大胆突破了传统“兵营式“和“街坊式“格局，以全新建筑布局使整座居住区错落有致，颇有中国文人画中“大密大疏“韵味。总体设计南低北高，建筑向苏州河方向层层跌落空间格局，苏州河沿岸建筑呈放射状部署以增加亲水性。小区34幢高层建筑共形成9个建筑组群，使住宅密度相对集中，为营造大小区发明了条件。(2)创新空间布局中远两湾城房型特点是：大多住宅客厅、卧室、次卧室、书房等均朝南，朝北仅是厨房、卫生间和电梯、走道。大多住宅有三个阳台，一个是连客厅采光阳台，一个是小型晒衣阳台，另一个是朝北连着厨房工作阳台。客厅宽度达4.2米到4.6米，得房率高达78%以上。中远两湾城所以前后荣获建设部“创新风暴”综合金奖、年全国优异中远两湾城项目实景图住宅小区环境金奖、2000年上海最好住宅尤其奖。(3)“以人为本”大环境设计景观设计是中远两湾城开发中点睛之笔。由设计过美国迪斯尼乐园、纽约中央公园、华盛顿广场美国泛亚易道企业为中远两湾城进行景观设计。充足表现了“以人为本”超前设计理念，揉合欧陆风情和中国传统园林文化之精蕴。极大可能地寻求了高度集中生活形态下人和环境友好统一。整个城区经过三大专题绿化空间、三条绿化空间、三条绿化带和亲水性四大专题生活区、