湖景花园企划提案样本.doc

湖景花园企划提案第一篇市场及项目分析一、泉州市房地产市场概况1、宏观经济运营及产业构造变化1）据有关部门记录报道，全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达8.2%，高于去年2.3%水平。2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。3）上半年，泉州GDP值同比去年增长10.8%，居民收入增长7.8%，消费指数下降0.9%。4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面积26.63万㎡，金额6.0894亿元，比去年分别下降9%、8%和0.7%。5）7月末泉州空置房面积达55.82万㎡，同比去年增长35.2%。6）第二季度，泉州房地产公司景气指数为93.3，同比去年下降13.3%。2、政策法规及都市发展规划对泉州房地产市场影响1）7月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为，给产业运作并不规范泉州房地产市场带来较大冲击。2）上半年泉州成为省级园林都市，并将在晋升为国家园林都市，以及环绕“四山二江”和“半小时都市群”都市发展远景，进行规划方案国际征询征集活动，都将有力增进泉州都市形象及品位提高，以及对园林景观、都市绿化与居住环境改进。3）6月底，市区太平洋花园爆发物业管理风波预示着泉州某些市民对物业管理需求与服务意识觉醒；同步，也提示咱们，物业管理将是泉州将来住宅市场中重要竞争或卖点之一。4）房地产“两书”再次受到注重，下半年起，未能提供“五证”、“两书”房产开发公司，将受到政府严惩。3、泉州房地产住宅市场发展趋势1）大泉州都市架构与“东拓南进”战略实行，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发重点区域，都市重心东移已然显现。2）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道建设与投入使用，洛江必将成为泉州将来发展热土。3）下半年始，“冠亚都市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘面市，宣示着泉州房地产业产品时代与大盘时代到来。4）区域购买力已基本得到释放，高品位产品竞争加剧，有效需求局限性已明显体现。5）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销主流，而高层住宅依然严峻。6）随着土地开发成本增长，工薪阶层消费住宅将向都市边沿或新区迈进。7）东部洛江将随着坪山隧道开通而价值突显，将成为泉州大规模化产品开发基地，与高品质社区孵化器。二、本案SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析1、项目优势S1）本案位于温陵北路与湖心街交叉北边，从属于鲤城区，毗邻东湖公园及东湖电影院、华侨历史博物馆、施琅故居，以及将要落成市民广场，区域地段价值属性高，人文底蕴丰厚，市民有着较高认同度；2）医院、银行、菜市场、电影院、博物馆、图书馆、超市等，配套齐全，生活便利；3）本案于温陵路市区主干道旁，拥有12条公交线路，居民出入与行车十分便捷；4）泉州重点知名学校：三中、五中、师院位于本案区域内，有较高教诲资源及就学条件；5）东湖公园、都市园林广场与本案左右为邻，都市稀缺景观资源，在繁华市中心闹中取静，独一无二，是本案最大优势；6）随着都市发展与资源日益稀缺，本案有着较好发展前景及巨大增值潜力。2、项目劣势W1）本案处在新老城区过渡带，项目后为城中村落，大量民房密集而凌乱，并居住着大量外来民工，居住环境及视觉形象不佳，影响项目形象及居住品位塑造与提高；2）项目一侧紧挨八卦沟，其难闻臭味及漂浮水面污物，亦对本案导致一定影响；3）项目周边商业形态杂乱，档次不高，氛围不浓，店面空置率较高，店面租金相对较低；4）项目所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，无商业氛围与特色，本案沿街店面销售难度较大；5）项目旁中泉大厦及几幢旧有建筑物，既破坏本案完整性，又不利于项目整体形象塑造。3、项目机会O1）老城区受政府古城保护制约，房产开发基本受限，对老市区居住与生活有着向往和留念客户群体，将是本案营销一大契机；2）本案对面祥景家园定位为别墅社区，提高了项目所在区域形象与地区价值，亦对本案项目形象与品位提高起着一定增进作用；3）随着绿色、健康、环保居住概念被普遍接受，与稀缺自然景观资源相伴而居，已成为都市成功人士对居住新追求点，这将是本案附加价值得以最大体现市场大势。4、项目隐忧T1）泉州国联房地产二期开发定位为中高档住宅“富贵花园”将直接对本项目构成威胁；2）与本案同区域项目开发及市区相近住宅项目将形成对本案客源分（截）流威胁，因而营销时机把握，亦是本案核心；3）本案周边村落、民房及众多外来人员与较差居住环境，将会影响本案目的客户群体对项目抗性。第二篇项目定位及产品修正建议一、项目定位1、区域属性与产品定位本案位于温陵北路与湖心街交叉处，从属于鲤城区行政管辖，街区定位明晰，项目区域具备丰富人文及景观资源，东湖公园、图书馆、电影院等使本案所在区域在市民心中有着潜在心