东新商业街招商服务及全程推广方案完稿).doc

东新商业街招商服务及全程推广方案完稿)二00六年二月提交本建议书要紧讲明基于东新商业街项目的现况、前景、目标和可能碰到的商业挑战，我们能够做什么，如何做，以及关于双方合作方式的建议（本建议书书包括的工作方案与工作进程，其知识产权属于联众广告传媒有限公司所有，如被引用或采纳实施，须得到我司的书面授权认可）前言：2006年中国商业地产进展趋势按照对过去一年国内商业地产实际状况的总结和梳理，专家推测，2006年商业地产行业将出现以下六大进展趋势：趋势一：政策环境更趋规范商业网点纳入都市规划据了解，商务部起草的《都市商业网点治理条例（草案）》有望于近期获得国务院批准通过，《条例》重点之一是要求都市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入都市总体规划中，商业主管部门将参与规划制订与实施；另一方面，该《条例》要求对大型商业项目举行强制性的听证，这将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，专门能够约束地点政府以招商引资为由不加克制地上马此类项目的冲动。同时，《条例》一旦实施，也可为纳入商业规划的商业项目制造合理开发和连续经营的配套环境，例如地点政府能够按照规划中商业的整体要求，更合理地组织都市资源，和谐有关政策，完善与商业项目有关的各种市政配套等等。不能将《条例》的出台误读为限制商业地产进展。趋势二：“产权式商铺”渐遭冷落整体持有型物业增加近两年大行其道的产权式分割商铺，专门是售后返租等变种，将会逐步受到冷落。缘故是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面阻碍，进而阻碍了对中小投资者的回报，差不多或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。有的还演变为商业欺诈，如北京碧溪家居、重庆农贸市场改超市等。与此同时，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。物美去年开始在北京、杭州等地购买或自己建筑商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业。趋势三：大开发商纷纷介入中小企业面临退市压力一些知名开发商向商业地产领域的战略转型和明显加大商业地产的投资力度，将成为2006年行业新特点。SOHO中国的潘石屹不久前就宣布，今后三年不再开发住宅，转而进入商业物业开发；和黄去年底购入上海浦东陆家嘴大幅商业地块，耗资超过人民币46亿元；而“国美系”去年6月正式宣布与国内商业地产领军企业万达结成战略伙伴，在其开发的第一个大型商业项目北京丰台国美商都中，双方已展开实质性合作。由于大开发商的强势进入，一些中小商业地产开发企业将面临日益加大的退市压力。有专业机构估算，2006年仅北京市场就将有约500万平方米的商业项目争夺客户资源，商业物业供大于求态势明显，市场租金整体下滑，招商情形不甚理想，项目开业进度受阻，资金实力有限的中小开发商更为被动，因此纷纷萌生退意。另外，去年在长沙等地，万达已开始着手收购一些中小公司开发的商业项目。趋势四：融资渠道发生变化银行与外资锦上添花与那些素养参差不齐而遭遇资金瓶颈的商业项目相比，部分开发成熟及经营状况良好的物业，更容易得到资本各方青睐，其优异的商业价值也得以显现和提升。如2005年10月农行就推出了《经营性物业抵押贷款治理方法》，承诺以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，据悉，其他银行也在主动规划推出类似新产品。2005年年底，广州越秀领先在香港发行REITs，为国内优质物业打包成到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等之间的大规模项目股权收购合作成功，今年REITs境外上市将成为潮流。同时，包括摩根斯坦利在内的国际知名投资银行，正酝酿着对中国优质商业物业更大规模的收购行动。然而，国内银行对商业物业开发的贷款操纵将更趋严格，素养较差的此类物业越来越难以获得资金支持，部分大中都市里新上马的商业项目数量已明显下降。趋势五：项目开发形状多元化社区购物中心成热点过去两、三年里，国内商业项目开发多以商业街及大型MALL等为主，而且差不多扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全的状况也相当严峻。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟治理团队和运营体会，许多物业经营难以为继。一些巨无霸项目开业后的艰巨经营境况，也让立即进入市场的各路开发商决策更为慎重与理性。各种迹象表明，从今年起，规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，将成为新的开发热点。这也是政府部门今后鼓舞开发的重点业态之一。趋势六：专业化服务更受重视复合型商业地产经营人才不足随着市场竞争压力加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向倚重专业机构的支持，具备丰富客户资源及商业地产专业技能的专业设计与中介代理服务机构作用愈加突出。商业地产专业人才短缺将成为制约行业进展的瓶颈。专门是熟悉商业地产开发、融资、招商及治理全过程的复合型中高级人才十