东和湾项目定位报告.doc

东和湾项目定位报告房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特点和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地势象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从项目连续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。东和湾项目定位报告东和湾项目定位考虑的因素项目所在地的经济进展状况，项目所在地的房地产进展水平。项目所在地的消费者心理和特点当地房地产进展的市场研究，市场进展方向。项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特点。项目地块价值：地块价值才是最终决定价格的全然所在，只有充分挖掘地块的价值，才能实现项目的价值最大化。开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.东和湾项目定位背景分析对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。重庆房地产进展状况重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资连续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方米，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方米，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。重庆房地产市场的竞争越来越猛烈。随着重庆房地产市场的持续演变和进展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方米，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方米，同比下降6.7%，然而仍旧阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方米，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越猛烈住宅消费主体和二手房市场进一步进展。重庆房地产住宅消费主体97.6%为个人。另外重庆主城区二手房成交面积和金额较2001年同期均显现了大幅度增长，2002年1-5月份，二手房市场成交71.81万平方米，交易金额达5.9亿元，同比增长30.6%和19.9%。这从侧面反映出重庆房地产的良性进展态势。[附]重庆市2002年上半年房地产开发投资完成情形1-6月同比增长（%）比重（%）投资额住宅49.70亿30.260.5办公楼3.24亿-4.03.9其它14.98亿36.8017.4土地土地购置量160.07平米6.7开发土地量95.05平米19.2重庆市2002年1-6月商品住宅开发销售情形1-6月同比增长（%）比重（%）住宅施工（M2）2194.3841.469.6新开工面积（M2）612.4624.377.0住宅竣工面积（M2）162.7922.678.9住宅销售面积（M2）189.7828.985.9住宅空置面积（M2）189.284.141.2住宅销售金额（M2）21.7221.068.5销售价格（元/M2）1144-6.1近期重庆房地产市场景气指数（搜房网）重庆五月房产综合指数：497点；重庆五月住宅指数：300点。重庆六月房产综合指数：496点；重庆六月住宅指数：298点。重庆七月房产综合指数：496点；重庆七月住宅指数：297点。重庆八月房产综合指数：496点；重庆八月住宅指数：298点。渝中区及房地产消费特点重庆市主城区十二组团的总体规划中，渝中组团规划定位如下：东起朝天门，西至鹅岭、佛图关一带的半岛地区，规划建成区域面积约12平方米，人口近60万，是全市的政治、金融、商贸中心和水陆客运交通枢纽。作为重庆“母城”的渝中半岛，在“都市空心论”和环保绿化概念等因素阻碍下，随着重庆都市化扩张和都市规划引导，商业功能日益突出，居住功能相对淡化，住宅土地供应也将越来越少，专门是解放碑、朝天门片区显现大规模住宅开发已不大可能，然而都市的霓虹以及中心商业区的繁华便利仍旧令市民难以割舍，“永久的渝中”仍旧散发着“永久的魅力”。渝中区与其他主城区房地产消费相比，具有明显的“包容性”特点：尽管消费者群体一部分来自本区域，有一定程度的地域识不征。然而渝中区是各主城区的中心，其它消费群体持续的涌向渝中区购房，体现了渝中区“兼容并包”的特点。要紧是因为重庆市民有浓浓的母城情结。“只有去了解解放碑，才确实是进城”的心理阻碍甚大。一旦事业有成，资金富裕，许多人就想在解放碑邻近置业安家。不但享受物质的丰富，精神上也有满足感。同时渝中区万商云集，吸引各区英才，人才高度集。而许多外资、合