房地产投资分析报告案例.doc

房地产投资分析报告一．总论（一）项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。2项目的主要技术经济指标1：项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米103003项目主要经济指标2：功能所占面积（㎡）合计（㎡）总计（㎡）地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米税后利润：4332.87万元全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5%二．项目的组织与实施（）1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。2项目实施进度计划见附表三．项目投资估算与投资筹措计划（一）开发成本1.土地成本按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。2．建筑安装工程费序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）1高层68020.079506461.912超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16合计11736.53建安工程费合计11736.53万元3.前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安成本×3%352.12可行性研究费建安成本×1.5%176.053水文地质勘察费建安成本×0.5%58.684通水通电通路费建安成本×2.5%293.415场地平整53元/公顷250.26合计1130.444.基础设施配套费（参见附表3）附表3基础设施配套费序号项目计算依据金额（万元）1道路工程42.13万元/公顷×4.71公顷198.432绿化工程5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%8.523供水工程15万元/公顷×4.71公顷70.564供电工程65万元/公顷×4.71公顷306.155其它建安成本×2%234.736合计929.875.公共配套设施建设费用（参见附表4）附表4公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用（万元）1办公面积282元/㎡×20020㎡=564.56万元2物业面积3车库面积7合计564.566.不可预见的费用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.047.开发期间税费（参见附表5）附表5开发期间税费序号项目计算依据金额（万元）1配套设施建设税费建安成本×6％704.192投资方向调节税建安成本×5％586.833工程质量与施工安全监督费建安成本×4％469.464供水管网补偿费0.3吨/人×2896人×600元/吨52.135供电用电负荷费724户×4KVA/户×480元/KVA1396其它税费建安成本×2％234.737合计2303.78.开发成本开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元（二）开发费用（参见附表6）附表6开发费用汇总表序号项目计算依据金额（万元）1管理费用开发成本×3％535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入×2％565.712.2销售代理费销售收入×2％565.712.3销售手续费销售收入×1％282.63贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计1947.75（三）投资成本费用估算汇总（参见附表7）附表7投成本费用估算汇总表成本项目总额（万元）开发成本（元/㎡）高层超高层（一）土地成本235.5234234（二）建安工程费11736.519501084（三）前期工程费1130.44338433.84（四）基础设施配套费929.8790.3690.36（五）公建配套费564.56101.52101.52（六）不可预见费498.044545（七）开发期间税费2303.79090（八）开发费用1947.7598.2898.28（九）投资总额合计19815.5916431777（四）资金筹措与投入计划及贷款利息本项目开发投资的资金来源有