城中村改造实践评析-广州猎德村方案(课堂PPT).ppt

城中村改造实践评析目录广州首个整体改造的城中村—猎德模式？猎德村是城中村改造失败案例？1.九百年岭南水乡演化——历史村落传承猎德村具有900多年历史，至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、古石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独特的龙舟文化。1.1猎德村落的源起和发展沿革抗战前猎德有稻田约3000亩，到了建国初期猎德村仍旧地跨珠江两岸。政府根据建设需要多次征用猎德村用地，海心沙也于1976年被征用，猎德村用地从此只在珠江北岸上。1994年征地以前村占地面积为193.7622公顷，折合2906.433亩。1.2.猎德历史村落形态特征山水田构建的一涌两岸村落风水环境猎德村落后背依靠远处的祖山——猎德山，面朝宽阔的珠江水面，在猎德涌入江处沿涌两岸营造民居，村址周边有广阔的田野，便于村民耕作获得生产资料1.2.猎德历史村落形态特征山水田构建的一涌两岸村落风水环境自明清时期猎德沿猎德涌建设成东西两个自然村以来，一涌两岸空间形态就一直演绎到旧猎德村被拆除。岭南整体格局和村落肌理明显的聚族而居以宗祠为中心的村落布局，各姓氏的大宗祠皆位于该村交通最便利的位置，宗祠成为了村内的核心建筑。窄而深的巷道—冷巷沿河涌或水塘呈垂直巷道布置岭南水乡肌理旧龙母庙二、猎德村历史演变回顾二、猎德村历史演变回顾二、猎德村历史演变回顾1993年珠江新城规划方案图珠江新城规划实施对猎德城中村演变的根本推动作用体现在两方面：一是征地完成后，猎德村纳入城市建设区，村民不再务农，脱离农业生产；二是征地款对猎德村集体经济的发展壮大起到了巨大的促进作用。1991年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业.截至2007年实施改造之前，其猎德经济发展有限公司拥有的19块村经济发展用地和商业地块绝大多数已经得到开发。截至2004年底，旧猎德村统计数据，猎德村民4741人，而外来暂住人口达到3万多人制度的障碍使猎德城中村土地的经济价值无法得到正常合理的显化片面追逐利润引起建筑负效应的放大2004年，调整社会行政服务和经济发展职能的管理机构土地、房屋权属和规划建设的转制2002年底，珠江新城内包括猎德在内的7条城中村已完成了撤村改制工作猎德经济发展有限公司的职能变化继承了村民委员会的巨大权威社会保障体系和计划生育政策的转制2007年，社会保障终于纳入城市体系，但却存在“同城不同待遇”情况二、猎德村历史演变回顾2002年改造尝试1.以区政府、村集体为实施主体2.规划方案要点分析全面改造,居住方式由单家独院转为街区住宅仅仅立足于猎德本村的现状和未来的人口发展，没有考虑外来因素失败原因：不允许开发商介入村民不了解不积极；政府资金不足；仅仅从市政大局对猎德涌进行了整治2007年改造尝试1.政策基础政府主导，市场参与一村一策原则有利因素：一是全面改造的城中村，其区位条件都是比较优越，若进入市场流转，符合土地集约利用的原则，增加广州发展建设用地；二是开发商的进入，既能解决资金筹措困境，也为城中村的土地带来品质和价值的提升，同时提升了城市的品味。三、猎德改造方案三、猎德改造方案现代猎德村，以宗祠区作为传统文化的承载，猎德涌和复建池塘作为龙舟文化的源头“龙舟竞发”总平面脉络桥东安置区5.20的容积率恰好等于珠江新城住宅用地的平均容积率集中复建宗祠区猎德涌两岸将保留原来的民居形式位于猎德村东南面的龙母庙不变，李氏、梁氏、麦氏等5座公祠将被复建在龙母庙旁猎德村集体经济的发展用地---桥西南酒店办公区三角、三轴、三象限的建筑构图结合桥东复建住宅区如“龙舟竞发”布局形态，提出龙船“扬帆领航”的整体形态意念旧猎德村内短短400米长度的猎德涌将配合全段进行第三次截污整治，并规划集中复建旧猎德村“一涌两岸”风貌，打造成集休闲、购物、旅游观光新天地改造前旧猎德村保留的青石板路所剩不多设计方案规划将散落在猎德村内的青石板集中到“一涌两岸”，将其两岸全部做成青石板路，进一步提升河涌的价值。最低限度继承旧猎德村历史村落的物质基础猎德模式：由市政府积极主导，区政府负责统筹，村集体承担改造实施主体角色，通过出让土地融资组织实施改造的模式。1.1高度集中的组织机制市、区、村集体三个层面协调分工、职责明确的监控、管理、实施改造旧猎德村1.2体现时代背景的改造方案市建设由“增量”转为“存量”再开发，土地的集约利用1.3土地置换资金的资金模式实施成功关键：城市发展方式转变背景下，容积率得以提高，平衡了各主体的利益需求2.新的土地利用模式对城市的影响分析城市管治积极变化充实珠江新城功能价值优化城市空间和景观风貌3.猎德改造对村集体和村民的影响评价土地：猎德村集体出让了114176㎡的土地，但通过获得46亿的土地出让金，实现了新猎德村的土地集约化利用经济：本次改造腾出了桥西南酒店办公区，2