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白马山项目财务分析报告白马山项目财务分析报告深圳市皇庭酒店管理有限公司2010年11月7日目录第一章酒店各部分经营情况预测与分析--1.1财务指标取定原则及说明1.2酒店客房部分未来十年收入情况预测1.3酒店餐饮部分未来十年收入情况预测1.4酒店会议部分未来十年收入情况预测1.5酒店其他部分未来十年收入情况预测第二章酒店开业后综合经营情况预测与分析--2.1各部门营业成本支出占各部门收入比例2.2各部门营业成本支出预测2.3对本酒店总建造投资额的估测2.4酒店未来十年经营成本预测2.5酒店未来十年经营成果预测第三章酒店盈亏平衡点预测与分析--3.1假设说明3.2盈亏平衡点的分析3.3对于盈亏平衡管理的认识第四章酒店经营期现金流量预测及投资回报分析--4.1假设前提4.2在50%银行贷款的情况下的投资回报分析4.3自有全投资的情况下的投资回报分析第一章酒店各部分经营情况预测与分析1.1财务指标取定原则及说明*本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周边三家以上同类型酒店进行实地考察与对比后加权平均得来，具体取定准则会在每张表格的前面做出详细阐述。*依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并综合以下情况：本酒店竞争市场状况的实际调查结果。《中国饭店业务统计2008，2009》：中国星级酒店部门收入、支出比例标准。*根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。*按照酒店业惯例，本报告的预测期限为10年。酒店客房部分未来十年收入情况预测基础数据说明：房间数建议不超过250间，第一年ADR平均房价1000，随着酒店的经营以10%增长到1300左右稳定下来，OCC.（%）入住率第一年50%，之后随着酒店的经营以15%增长至85%左右，考虑到重装修的影响，会有所下降，之后再回升。客房部分营业变动成本率取为8%。参考酒店ADR（平均房价）客房数入住率惠州洲际度假酒店130022040%惠州金海湾喜来登度假酒店140029365%康帝国际酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375无汤泉春天高尔夫酒店450（目前开放）37650%罗浮山宝田国际度假会议酒店50031255%本酒店的平均房价的预测充分考虑到本项目的实际情况和当地的市场情况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。我们的定位就是品质要明显高于当地品牌，但是价格相对于国际品牌有一定的优势。为了预测本酒店在经营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年后进入稳定经营年份。这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣以吸引客源。因此，为了计算本酒店在开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了一定的房价折扣。此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的服务费收入，或是相当于会议团队报价中的净价。如下表所示年份ADR平均房价RevPAR每房平均收益第一年1000500第二年1100660第三年1200840第四年13001040第五年14001190酒店未来十年客房收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年房间数（间）250250250250250250250250250250ADR1000110012001300140014001300120012001200总天数（天）365365365365365365365365336565365OCC.（%）50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%客房收入（万元）4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308毛利率（%）92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%客房毛利润（万元）4,1985,5417,0528,7319,9905,8778,7318,5638,5638,5631.3餐饮收入预测基础数据说明：餐饮部分共分四个区域，为迎合当地市场建议开设日本餐厅。各功能区域第一年基本数据假设如下表所示，参考同级别酒店经营状况而设定。受物价指数等影响，人均消费变动以8%计算。重装修对于上座率和人均消费的影响也已经考虑在内。（餐饮区域各个部分的规模假设参考当地同类别酒店的设置以及对市场需求的合理预测），各个餐饮区域的营业变动成本率的测算取值如下表所示。餐饮收入包括来自所有餐饮场所、大堂吧、送餐服务和宴会经营的收入。参考酒店餐位数人均消费上座率惠州洲际度假酒店30050040%惠州金海湾喜来登度假酒店24040050%康帝国际酒店900480