长沙经济适用房买卖政策解读.docx

长沙经济适用房买卖政策解读2014长沙经济适用房买卖政策解读2012年12月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)正式颁布，明确从2013年1月5日开始，长沙内五区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区)经济适用住房满五年并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。【交易】上市先得补交土地款《办法》规定，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算)并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购;也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证，土地性质由划拨转为出让，取得完全产权。不同的位置，有不同的土地等级。在长沙公布的2013年经适房上市交易补交土地价款计算标准中，共分7个等级，最高为Ⅰ级，即位置最好的一类地块，出让金标准为761元/平方米，最低的则为Ⅵ-2级，标准是257元/平方米。应收纯出让金标准(单位：元/建筑平方米)土地等级：Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ，Ⅴ，Ⅵ-1，Ⅵ-2应收纯出让金标准：761，610，509，392，307，264，257[计算公式]以芙蓉苑118平方米(经济适用房75平方米)为例，按照公式：1.应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。2.住宅用地剩余出让年限=该住宅用地当年政府批准供地年份+住宅用地法定最高出让年限(70年)-该住宅上市交易时的年份。注：其中“应收纯出让金标准”是由政府相关部门经过实地考察以及严密的衡量后产生的，不同地段的土地出让金计算不尽相同。例：芙蓉苑。土地等级为Ⅲ级，应补交土地价款是：75平方米×509元/平方米×[(2002+70-2013)/70]=32176元。土地价款补交将根据不同小区的土地级别来计算，市民可在交易大楼二楼窗口咨询。经济适用房交易地址：德政园房产交易大楼二楼经适房相关窗口【限制】经适房不得出租抵押新规涵盖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内的经济适用住房上市交易。相关人士介绍，经济适用住房购房人拥有有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。【情况】多种特殊原因政府可回购《办法》规定，购房人自愿退出经适房，交由政府回购的;购买经适房不满五年，购房人因特殊原因确需转让的;国家政策规定的其他情形的政府可按原价格回购。将所购经适房私自转让、出租、出借或改变使用性质且二次以上告知三个月内拒不改正的;本办法发布之日起，再行购买其他住房的;弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经适房的，除按本条回购外，同时依照有关规定追究责任;国家政策规定的其他情形;政府有权回购，回购价格按照经适房原价格折旧每年扣减1%计算。另外，回购的经适房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向符合公租、廉租住房条件的家庭配租。经济适用住房产权人在补交土地价款或退还货币补贴资金后上市交易的，按规定缴纳房地产交易环节的相关税费;政府回购经适房及再配售、配租给符合条件的保障对象过程中所涉及市级权限内的相关行政事业性收费予以免交，相关税收依法依规减免。单位自建经济适用住房上市交易按单位集资房相关规定办理。交易程序经适房产权人向市住房保障部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、购房合同、全额购房发票、经适房产权证等材料;市住房保障部门审核。符合条件的，由市住房保障部门出具审核意见，并核定应补交的土地价款;产权人到指定银行补交土地价款，将补交价款全额缴至长沙市财政局非税收入汇缴结算户;产权人凭市住房保障部门的审核意见、补交价款的相关证明、经适房产权证、身份证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续;已由开发建设单位办理国有土地使用权分户证的，凭新核发的商品房产权证到市国土资源部门申请办理国有土地出让权证。货补房购房人(产权人)至市住房保障局部门领取退款申请相关资料，并按要求填写;购房人(产权人)将已退回的货币补贴资金转至市财政局指定专户;市住房保障部门审核并出具审核意见;购房人(产权人)凭市住房保障部门的'审核意见、银行转账回单、经适房产权证或购房合同、身份证明等相关证明到市房屋权属登记部门核发商品房产权证或办理产权转移登记手续。补交多少土地价款算一算：应补交土地价款=房屋产权建筑面积(按商品房价格购买的面积除外)×应收纯出让金标准×(该住宅用地剩余出让年限/住宅用