某地区中心商务区商务中心项目可行性论证报告.doc

----第一章总论一、项目简介项目名称：**县中心商务区**商务中心建设项目建设单位：****置业有限公司建设地点：**县城区***（***)与**街交叉路口向东约100m(路南)占地面积：5.56hm2建设内容：总建筑面积88474m2,其中**商场面积45901m2，商务办公面积14418m2，精品商铺面积28155m2，建筑密度38.5%，容积率2.31，地上停车位373个。项目总投资：25000.00万元。筹资方式：自有资金10000.00万元，申请省级资金10000.00万元，银行贷款5000.00万元。二、项目主要财务指标本项目有关经济评价指标如下：投资总额25000.00万元；静态投资回收期（税后）1.33年；动态投资回收期（税后）1.75年；税后全投资财务净现值2837.39万元；税后全投资财务内部收益率48.67%；总收入35389.60万元。三、建设单位简介****置业有限公司于2005年3月9日批准成立；法定代表人陈君；主要经营房地产开发、批发零售；商务业态项目建设；建筑材料、装饰材料、金属材料，农业基础设施开发，生物质能源再利用。本公司注册资金肆仟万元，拥有一批经验丰富的房地产管理人员和商务业态项目经营人员，该批人员均从事该产业开发近**年。其中，高级工程师*名，管理经济师*名，中级会计师*名，建筑工程师*名，技术员*名；大专以上文化程度的员工占人数的60%，中专以上文化程度的员工占总人数的95%，平均年龄36.5岁。公司人员年富力强，具有蓬勃朝气，君睿员工将充满活力地迎接房地产及商务业态建设日趋激烈的竞争和挑战。公司宗旨是：用户第一，质量第一，服务第一，信誉第一。以科学的决策和现代化的管理，争取最佳的经济效益和社会效益。公司以诚信、平实为理念，以建设经典楼盘、打造文明社区为宗旨，运用已有实力，坚定信心，在各级政府的引导下，充分发挥自身优势，立足市场，引领市场，为社会提供高品质住宅和商场楼盘，为花园城市发展繁荣贡献力量。四、项目场址选择项目区对面路北规划为县委、县政府办公大楼,向东已建成或已规划的有县政府有关部门、宿舍小区、酒店、中学、小商品市场等,广场南边为已规划并于近期开工的驰扬房地产项目。本商务业态建设项目距县中心商业区较近,尽管目前商业氛围不浓,但是随着政府、广场及周围设施的建设和**县城的东拓,预计在1-2年内该项目将与****购物广场一同形成**的新的商业中心,商业中心由现在的***将向***路以东发展。因此，本项目的场址选择是合理的。五、可行性研究报告编制单位1、单位名称：*****************2、工程咨询资格证书编号：工咨乙***********3、资格等级：乙级4、发证机关：国家发展和改革委员会5、法人代表：***六、可行性研究报告编制依据1、《**省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；2、《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；3、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年，第三版）；4、王伟宇主编，地震出版社出版的《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》；5、国家发改委、建设部颁发的有关现行设计规范及标准；6、**县发展和改革局《关于组织申报2009年省级服务业发展引导资金扶持项目的通知》；7、国家和省市的有关规定；8、现场踏勘、调研情况；9、项目承担单位提供的相关资料。七、可行性研究的结论本项目的建设，能够充分发挥知名品牌“**”商务业态的扩张效应，满足**县域经济辐射区内广大人民生活消费的需要，符合**、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的要求，促进**县域经济产业结构调整，使**购物广场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场。本项目总投资25000.00万元。项目建成后，总收入可达35389.60万元，实现利润总额1209.09万元，全部投资所得税后财务收益率为48.67%，全部投资所得税后动态回收期1.75年，建设期2年，可按期收回投资。本项目经济效益良好，社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景黄河三角洲是我国的一个正在崛起的大河三角洲。黄河三角洲的中心城市——**，正在以我国东部的新兴石油城市的形象和经济繁荣、环境优美的佳绩受到国内外的广泛关注。2001年3月，“发展黄河三角洲高效生态经济”被九届全国人大四次会议列入《国家“十五”计划纲要》，同年4月，**市被联合国工业发展组织认证为“绿色产业示范区”。2002年，**省将**市规划为**加工制造业基地。。2006年3月，十届全国人大四次会议又将“发展黄河三角洲高效生态经济”列入国家“十一五”规划。从**市的整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围，由于这一区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间晚，