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以房养老政策7月起实施详解2014以房养老政策7月起实施（详解）6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，指出“反向抵押养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。至此，此前讨论广泛的“以房养老”试点政策落地。实际上，对于复杂的中国养老形势而言，“以房养老”仅仅是诸多可选项之一。据北京商报报道，以房养老”首倡者幸福人寿监事会主席孟晓苏强调，“以房养老”属于小众金融消费产品，并不是针对所有老人，不宜从政府政策角度过度解读“以房养老”试点。孟晓苏指出，“以房养老”本质上是“住房反向抵押贷款”，拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给投保人，一直延续到投保人去世。“无论是租房养老、卖房养老还是以房养老，都是老百姓自己的选择，并不是所有老人都要买这个产品;同样并不是所有要买这个金融产品的老人保险公司都会接受。这是一个商业化双向选择的市场行为。”孟晓苏表示。而在推“以房养老”过程中，大众对这种金融创新的认识也需要经历渐进阶段。另据了解，现在家喻户晓的“住房抵押贷款”在1996年刚刚引入国内的时候，也曾遭遇公众误解和冷遇，经历了三年才推动。当时银行不愿意贷款给老百姓，老百姓也不愿意借款买房，既没有借贷方也没有需求方。而截至2013年末，个人住房贷款余额已达到9万亿元。“以房养老”的主要目标人群是大城市有房产的失独老人、无子女老人。这部分老人如果仅仅依靠低保每月1500元，自住养老，很可能孤独困苦无人照料;如把房子租出去低保加租金，可以住进民政养老院，虽然有部分保障但生活水平不高;如果把房子卖出去可以一次性获得巨额现金，一部分钱存进银行拿利息，一部分钱可搬进高端养老院。现在“以房养老”提供了新的选择，老人可以将房产抵押养老，每月可从保险公司获得一定数额的生活费直到终老。如果期间老人后悔了，只要还款还息办手续随时可以将房产赎回。值得一提的是，“以房养老”在现实中，还遇到很多难题。据《新楚商》杂志报道，今年62岁的武汉市民李爹爹发表个人观点说：“现在的年轻人就是前半辈子还房贷，等房贷还清了，房子就快抵押给国家，一辈子就这样帮国家打工，到死为止。”此外，合众人寿也表示，以房养老有各种难题待破解。“比如人们的传统观点难以转变，房产继承权中途发生变更，甚至房屋如果发生火灾等意外损失，这类保险该谁埋单?类似这样的细则有待完善。”听说将房屋抵押给保险公司，然后拿保费养老，家住光谷的姬老太太直摇头：“我有儿子，去养老院养老本身就丢人，更何况还将房屋抵押给保险公司，儿子媳妇肯定觉得自己会背上骂名，脸上无光。”“以房养老是小众保险产品，推广起来会存在难度。”曾从事美国私人养老金制度研究的学者董登新表示，中国人的传统观念让以房养老保险难以推广。“一般而言，老人除了养老金外，还有来自子女的赡养费，不太依赖以房养老保险。除非没有孩子的老年夫妇。”实际上，湖北房地产经济学会专家委员殷跃建教授分析指出，以房养老虽与房地产有关，但它不是房地产问题，主要属于保险业、金融领域的问题。早在上世纪80年代欧美和日本就出现以房养老模式，时至今日，它们的'模式是相当成熟的，我国目前的以房养老模式基本借鉴欧美和日本的成熟模式，所以我们不能以静态的计算方式和简单的经济模式来对待以房养老问题，这就要求中国的保险业及保险业的精算师们，用长远的眼光判断未来几十年房价的涨跌走势，考虑到目前中国人的平均寿命等因素来进行评估和精算，这就需要社会金融和保险业要做出更大的努力和创新。但中国保险公司的精算师们要头疼了，太多具有中国特色的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。在日本、美国、英国，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。武汉一金融业内资深人士认为，“以房养老险”推行起来或许有难度。金融机构推行“以房养老”也有风险：一是房价评估有政策方面的种种限制;二是