会计实务：新投资性房地产准则与原会计制度差异比较.doc

新投资性房地产准则与原会计制度差异比较（一）会计科目的差异在我国发布新准则前，业务处理上并不划分投资性房地产，有关业务通过《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“存货—出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算。在新准则发布后，投资性房地产确认条件为：①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。只要符合确认条件的，都应转入“投资性房地产”科目核算。（二）初始计量的差异在对投资性房地产进行初始计量时，新准则与原制度都是按照取得时的实际成本计算投资性房地产的成本，差别就在于计入不同的会计科目下。（三）后续计量的差异1．原制度规定，房地产开发企业自行开发的房地产或企业固定资产中的房地产用于对外出租的，在存货或固定资产科目中核算（土地使用权在“无形资产”科目核算）。实际上就是按照成本模式进行计量。在业务处理时，“出租开发产品”按期摊销出租产品的成本；“固定资产”计提折旧；“无形资产”进行摊销。如果后续支出使可能流人企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产账面价值，增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用。减值准备会计期末按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。2．新准则规定投资性房地产的后续计量可以有以下两种办法：（1)成本模式：运用成本模式计量时比照《企业会计准则第4号—固定资产》准则的有关规定处理；(2）公允价值模式：公允价值模式计量的条件为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公允价值模式下，成本计量时不计提折旧或摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。后续支出使可能流人企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产账面价值；反之计入当期费用。（四）新准则有关投资性房地产转换的规定1．在成本模式计量的情况下，房地产转换后的人账价值以其转换前的账面价值确定。2．公允价值模式。(1)投资性房地产转换为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。(2）自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益；转换日公允价值大于原账面价值，将其差额在已计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。原制度没有这方面的规定。（五）处置新准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。这就表示新准则处置投资性房地产时不涉及追溯调整。例某工业企业1994年12月31日在自有土地上建成一座厂房，此在建工程账面成本为360万元（摊销期限20年，按平均年限法摊销，预计无残值），建成初衷是作为自用的车间。但由于产品销路不畅于1996年1月1日将此厂房出租，出租时公允价值为400万元，租期10年。1999年按国家规定安装相关消防设备花费15万元。2006年1月1日到期后将此厂房改建为第五车间，此时公允价值为270万元。请进行相关账务处理（单位：万元）。旧制度处理办法：(1)1994年12月31日建成时：借：固定资产360贷：在建工程360(2)1995一2014年每年摊销折旧：借：管理费用18贷：累计折旧18(3)1999年安装消防设备直接计入当期费用：借：管理费用15贷：银行存款15(4)2006年收回此厂房：此时固定资产账面价值＝360一18x11=162万元，不做账务处理。新准则处理办法：1．成本模式：(1)1994年12月31日建成时：借：固定资产360贷：在建工程360(2)1995车摊销折旧：借：管理费用18贷：累计折旧18(3)1996年出租时：借：投资性房地产342累计折旧18贷：固定资产360(4)1996一2005年每年摊销折旧：借：管理费用18贷：累计折旧18(5)1999年安装消防设备直接计入当期费用（此后续支出并不能使流入企业的未来经济利益超过原先的估计）：借：管理费用15贷：银行存款15(6)2006年收回厂房：此时投资性房地产账面价值＝342一18x10＝162万元。借：固定资产162累计折旧180贷：投资性房地产342(7)2006一2014年每年摊销折旧（162/9=18万元）：借：管理费用18贷：累计折旧182．公允价值模式：(1)1994年12月31日建成时：借：固定资产360贷：在建工程360(2)