房地产项目融资说明流程.docx

房地产项目融资说明流程房地产项目融资说明流程房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值为融资要约的资金融通模式。一、项目融资流程1.房地产公司提出地产项目融资需求意向;2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证;3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止;4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例;协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延;5.出资方(地产信托、地产基金或银行合作公司)实地考察项目并与项目决策人会谈，6.出资方正式项目核实调研;7.出资方给出项目融资正式意见;8.项目符合条件，决定放款;9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法;10.提供贷款所需资料(见附件)，执行贷款手续。11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。二、房地产项目融资资料清单：1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件2.组织机构代码证复印件3.税务登记证复印件(国税、地税)4.开户许可证5.房地产开发资质证书6.最近一期公司章程(修正案)7.法人身份证明、法人身份证复印件8.最近一期验资报告9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表10.公司最近一期财务报表主要科目明细11.公司贷款卡复印件(卡号、密码)12.公司介绍13.股权结构图(直到最终股东)，股东介绍14.公司实际控制人简历、公司高管简历15.项目批复文件(立项、环保等)16.项目可行性研究报告或尽职调查报告17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付凭证等18.存量借款明细表(银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物)19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证(或规划意见书、审定设计方案等)21.项目形象进度说明22.项目预计进度(规证办理、施工、销售等)23.项目客户群定位、主力户型分布、户数24.房地产开发经验：已开发项目简介;目前在建项目简介(位置、项目公司、总建筑面积、建筑类型、工程进度、销售情况等)房地产企业项目融资的渠道(1)注册资本金，房地产企业股东提供的股本金。除此之外，股东还可不断以股东借款形式向房地产企业注入资金。(2)银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。(3)发行债券，根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。(4)上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企业上市，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”大多数的房地产公司都无法达到此要求。(5)海外资金，国内企业与海外资金的'合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。(6)房地产投资信托(REIT)，是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，REIT是一种专门投资房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年。我国还刚刚处于探索阶段。REIT未来的发展前景十分看好。(7)房地产基金，此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。