商业地产运营模式研究-以万科为例(初稿）.docx

2019届本科生毕业论文商业地产运营模式研究-以万科为例学号：1513050220学生姓名：李映筱所在学院：工商管理学院专业：房地产开发管理班级：2015级房地产开发管理2班指导老师：段芳2019年3月摘要21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的“三热”发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。但近年来随时政府宏观调控，社会政策出台一系列的“限购令”、“限贷令”、“限售令”的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？本文将采用文献分析法、案例分析法、经验总结法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。关键词：商业运营模式战略转型轻资产重资产目录第一章绪论4（一）选题背景及研究意义4一、选题背景4二、研究意义4（二）文献综述4一、国外文献综述4二、国内文献综述5（三）研究内容和方法5一、研究内容5二、研究方法5第二章商业地产转型背景5一、历史状况5二、行业状况5第三章轻资产运营模式研究5一、轻资产运营模式内涵研究5二、轻资产运营模式动因研究6三、轻资产运营模式实施路径研究6第四章万科商业地产重资产运营模式7一、万科地产简介7二、万科商业地产的重资产运营模式8第五章万科商业地产转型轻资产运营模式的案例介绍8一、万科商业地产的外部行业环境8二、万科商业地产轻资产的运营模式的动因9（一）拓展融资渠道，降低成本9（二）规避市场波动，分散风险9（三）加大扩大规模，抢占有利市场9三、万科商业地产转型轻资产运营模式的可行性9（一）品牌经营能力9（二）规划设计能力9（三）商业管理能力9（四）营销定位能力9四、万科商业地产轻资产运营模式实施效果9第六章启示以及结论9一、对中国商业地产运营模式转型的启示9二、结论9参考文献10第一章绪论（一）选题背景及研究意义一、选题背景随着社会的不断前进，经济的不断发展，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段：供给侧结构性改革不断深入推进，金融体制改革在不断加新型城镇化建设不断提升，无效的供给逐渐被破除和消灭，与此同时房地产行业的发展进程也在不断加快。在房地产行业发展的黄金时期，大部分房地产企业选择重资产运营模式，通过土地溢价、大额资本投入、高比重的债务融资等方式，获取大量的利润。进入到21世纪以来，为了促进房地产行业平稳健康的发展，国家对房地产行业进行了多举措的调控，如严格的限购限贷政策等等。2018年3月5日，李克强总理在政府工作报告指出，国家将针对各种住房需求提供差别化的调控政策，深化“让房地产回归住人的商品属性”的理念，去库存政策依旧要保持一定的节奏。随着国家政策和市场环境的不断变化，过去的房地产发展模式逐显颓势，由于房地产重资产运营模式下资金占用量大，现金流压力也会升高，与此同时受制于银行收紧房贷，有的房地产企业甚至出现资金链断裂的情况，因此一些房地产企业开始选择向轻资产运营模式转型。万科集团是国内处于领先地位的房地产开发企业之一，也是率先实施轻资产运营模式战略转型的公司之一。万科集团在２０１３年之前采用重资产运营的战略发展方式，虽在早些年取得了一定的业绩，但随着市场情况的不断变化，税后净利润增长率不断下降，资本总额增长率也在放缓，公司为了维持以往的发展态势，准备进行轻资产运营模式战略转型。在２０１３年年报中首次提及“小股操盘”的概念，在２０１４年正式踏上转型之路。万科集团的轻资产战略转型具有一定的代表性，是综合国外经验和国内实际情况的产物，对国内房地产商具有一定的借鉴意义。二、研究意义（1）理论意义从理论意义来看，通过对万科集团案例分析，对房地产轻资产运营模式的研宄成果进行扩展和补充，为更深入的研宄轻资产运营模式与企业的业绩、财务风险之间的关系提供借鉴。（2）现实意义从现实意义来看，本文分析了万科集团轻资产运营模式的转型以及效果评价，可以发现万科集团潜在的发展问题，同时可以为同行业企业轻资产运营模式转型提供相应的参考和建议。（二）文献综述一、轻资产文献综述Ｗｅｒｎｅｒｆｅｌｔ（１９８４）认为，轻资产就是被企业所拥有的、独特的资源。Ｂａｒｎｅｙ（１９９１）认为，轻资产包括企业不易被替代和模仿的、稀少的、有价值的资源，以及企业整合运用这些资源的能力。Ａｍｉｔ（１９９３）人为，这些资