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香港住房政策及启示

第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。公共住房建设政策。战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。住房消费政策。通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。主要体现在以下三方面：一是租务管制。１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。二是住房补贴。有两种形式，一种是所得转移，一是种房租补贴。所得转移指政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，以提高低收入家庭的总支付能力，间接增加其住房需求；房租补贴是直接用于增加低收入家庭住房消费的财政补贴，以减轻其住房消费负担。两种方式同时使用，交叉进行。其受惠对象主要是低收入家庭和公务员，其中又以对公务员的优惠更有代表性。近年来，政府还推行“居所资助计划”，允许中、低级公务员用房租津贴购楼，这也是香港近年来住宅需求旺盛的一个重要原因。两者之中，港府较多地采用房租补贴方式。港府在房贴的同时又采取有力措施促进住房自置自住，既保证房贴政策的针对性，使多数低收入家庭从中受益，又发挥市场机制的主导作用，完成对住房资源的合理分配。三是税收政策。自用住房的所得税减免是政策的核心。有关住房的税项主要是差饷、物业税和印花税三种，其综合税率比西方国家低。港府还对自用住房免收物业税，以期提高物业自住率和自有率。但这项措施在整个政策体系中所起的作用并不明显。住房自用政策。主要是通过扩大供给，降低租房率，提高自用率，完善住房资源的优化配置。由于中低收入家庭数目多、支付能力低，所以住房自用政策重点是提高这类家庭的住房自用率。在供给方面，主要由政府负责建屋并低价出售以扩大供给。售价只相当于市价的一半左右。政府还把部分公屋折价出售，并对中低收入购房家庭给予贷款优惠，大力提倡自购住房。１９８８年４月，改组后的房委会成立，宣布了一项跨越到２００１年的“长远房屋策略”。其特点是：（１）房屋的供应以私人楼宇为主；（２）从兴建租房为主转向鼓励居民自置居所。充分反映了政策重点是提高住房自有化率，并且通过各方面力量共同建房业增加供给，鼓励居民购买公房或私人楼宇。为了配合该计划，又推出了“自置居所贷款计划”，规定凡有资格购买居屋或私宅的人大都可以借取免息贷款来买房。住房金融政策。提供多种金融产品以满足需求，并使金融服务手段先进、方式灵活。香港的金融机构都程度不同地涉足地产业，地产业的波动必然会给金融业带来风险。为了减少这种风险，金融机构对住房贷款进行规模控制。虽然总量有限制，但由于购买和兴建住宅贷款的比重不断增加，绝对值持续上升，这种金融信贷格局有力地配合了住宅市场的发展。７０年代后期，对住宅金融的支持方式提出了多元化的要求。金融机构在抵押贷款的设计上采取非常灵活的手法，对贷款条件和内容进行不同的组合，较多地满足了市场要求，扩展了住宅金融的作用空间，使住宅业与金融业之间的关系更为紧密。二、内地住房市场发育的主要问题内地住房制度因初期受计划经济的影响，住房分配形式单一，福利性强，并由于福利性分配所导致的住房需求的无限膨胀引发了许多问题。近年来，我国进行了住房制度改革，推出了不少房改方案