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房地产企业检查

第一篇：房地产企业检查房地产企业检查模板一、收入类问题（一）、预售收入未及时结转1、疑点描述：部分企业将收取的房款在“预收帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，推迟纳税义务发生时间。2、疑点位置：查看企业报表预收账款期末余额及主营销售收入结转3、疑点检查：1、对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。2、实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。3、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。4、疑点取证：1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证4-2、复印纳税申报表及相关台帐合同。（二）、收到购房款挂往来账1、疑点描述：房地产企业销售房屋收款方式一般为全款和分期付款等形式，房地产企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。2、疑点位置：房屋销售合同，预收账款余额及其他应付款3、疑点检查：1、采取全款方式销售开发产品的，对照商品房认购书，买卖合同，区分那些事预售收入，哪些是销售收入，对照预收账款和销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计。2、采取分期收款方式销售开发产品的，对照商品房买卖合同和预收账款，销售收入明细账，检查收款日未实际收到款项时，是否及时确认收入，收款日之前收到款项的，是否及时确认收入。3、采用银行按揭方式销售开发产品的，参阅商品房买卖合同，确认付款方式，检查首付款是否及时确认收入，是否记入其他应付款等往来科目隐瞒收入，收到银行按揭款是否记入短期借款，往来等科目隐瞒收入。4、核查企业应付款及其他应付款等往来账目。是否有大额资金长期挂账。询问财务人员资金来龙去脉。4、疑点取证：1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证4-2、复印往来帐薄及对应凭证。4-3、询问相关人员笔录。（三）、以物易物，以房抵账少计收入1、疑点描述：1、在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利，抵偿债务等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。2、以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。3、开发产品转入资产，未视同销售。4、核查累计折旧账户，是否将未视同销售的“先租后售”的开发产品提取折旧。2、疑点位置：其他应付款、营业费用、管理费用、销售费用、开发成本，累计折旧等。3、疑点检查：1、比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。3-2、审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。3、审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。4、调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。4、疑点取证：复制其他应付款、管理费用、销售费用、开发成本帐薄及相关凭证。（四）、销售价格明显偏低，少计收入1、疑点描述：房地产开发企业一个项目的开发涉及的行业、部门较多，在销售开发产品中难免有一些人情世故。以较低的价格出售开发产品。2、疑点位置：开发产品销售明细账、销控台账、销售合同、销售发票。3、疑点检查：3-1、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票等。根据销售合同与销售发票相核对，有无价格明显偏低。2、根据价格明显偏低的开发产品，走访相同条件的客户并对相关销售人员进行询问。4、疑点取证：复制销控台账、销售合同、销售发票及相关凭证和对有关人员的学问笔录。（五）、销售附属物（车库等）未如实记账1、疑点描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。2、疑点位置：2-1、实地察看。2、到售楼处的查看销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。3、到财务部查看预收账款、主营业务收入账户、纳税申报表等3、疑点检查：1、实地察看、了解楼盘开发、销