REITs房地产投资信托基金.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：REITs房地产投资信托基金作者：深圳国际信托投资有限责任公司徐亚男REITs(房地产投资信托基金)这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物在2005年成了中国房地产业界的“热词”。媒体上隔三岔五就会出现“某某公司收购某某物业准备打造中国第一REITs”“第一REITs即将赴新加坡上市”的新闻；专家和业内人士也在各种论坛上大谈中国REITs的前景REITS该选择何地上市等等。但REITs究竟为何物？纵观国内相关的报道笔者发现投资者甚至一部分专家对REITs概念的理解不甚相同。有的说是房地产信托有的则说是房地产上市公司有的说是一种国外的新的融资股票。传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而随着REITs的出现在股票市场上进行股票交易就成为了可能因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此REITs的出现使得小额投资者也可以进行房地产投资了。近年来美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的REITs那样仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而即使是现代的REITs其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此我们可以公平的说大多数REITs不管其是传统的还是现代的都可以被看作是一个由房地产（和/抵押贷款）组成的资产组合。为了做出合理的投资决策REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。我们再回过头来看看国内的房地产信托产品就会发现国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs（雏形）：REITs是标准化可流通的金融产品国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品不能在证券交易所上市流通；REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合风险得到了较好的分散国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目资产单一风险较为集中；REITs没有份额的限制一般的中小投资者均可以进行投资国内的房地产信托计划由于有200份的限制加上融资规模往往较大单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划起点金额均为30万但最终签约金额平均都超过了90万。可见目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户；REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率目前一般在3%至8%左右；REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内房地产信托计划的运作方式是提供短期资金（贷款）、监管资金或部分参与项目公司运作（部分参股）获取回报。REITs和上市房地产公司的区别：现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司但却是特殊的上市房地产公司：REITS在投资政策上是有限制的比如REITS需要额外融资须得到基金持有人的许可且投资产业必须与投资策略一致；REITs有最高的负债比率限制其负债比率低于上市房地产公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者；但国内的上市房地产公司并非REITs：上市房地产公司投资政策没有限制可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动；上市房地产公司没有最高负债比率限制由于参与房地产开发负债比率较REITs高；上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变甚至可以不分配。REITs的基本理念起源及其在美国的发展REITs的基本理念起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富导致了对房地产投资机会的需求。而在当时该州的法律要求是：除非房地产是其整体商业的一部分否则禁止公司拥有房地产。这就使得公司无法作为一种独自投资和交易房地产的工具。针对这一规定设计的马萨诸塞信托是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体与公司拥有同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似并视同联邦公司组织加