某项目营销推广方案分析.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：目录一．项目定位·····························································P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略·····························································P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表·····························································P43序本案营销企划的基本思想以耀江集团整体发展的战略眼光对待本案的全程营销企划；将本案理解为耀江品牌运作的一部分充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用进行整合营销最终实现“满盘皆赢”。本案营销企划的主要目的销售目标实现与现金流相对应的销售计划达到预先确定的经济收益；品牌目标在耀江花园的基础上将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；积累客户通过良好的品牌影响力培养客户的忠诚度为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。项目定位1、项目评判1.1优势北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划使本区域成为公众关注的焦点同时也增强了投资者对本区域物业的信心；名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变为本案的推出奠定了一定的基础；耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象使人们对“耀江”品牌有了初步的认识；与周边竞争楼盘相比本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式除了考虑朝向、观景等要求外更多地考虑了建筑本身的景观将艺术与功能很好地融为一体成为城市中独特的风景线；由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能使本案与北外滩相应的规划相符合大大增加了本案的档次。1.2劣势由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来所以存在着很多的不确定性尤其是本案的升值空间具体表现在定价的策略；本案的占地面积相对较小因而在环境设计上的余地较小只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；由于重点考虑了观景效果、建筑景观使部分房型出现了一些不规则的空间布局使人们居住心理和家居摆放有一些困难。1.3威胁周边已开发项目如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放由于其相对较低的价格对本案造成一定的威胁；四川北路的整体开发在未来将出现较大规模的高档住宅供应量由于其户型面积、规模效应等因素将对本案造成一定的竞争力。如明佳房产的明佳经典北临4万平方米的绿地毗邻四川北路很可能成为未来虹口高档住宅的新星；世界政治和经济格局处于动荡将影响外资企业对上海的投资对本案也将造成一定的影响；随着北外滩和外滩源开发进程的加速与本案地段优势雷同甚至更加优越的项目可能会不断涌现将减低本案的市场竞争能力；白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域对本案构成直接竞争。1.4机会目前整个北外滩区域正处于开发的前奏作为北外滩内的项目必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目如世茂、中远等项目进度相对缓慢本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；由于还处于开发前期再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期因而具有很大的升值空间；真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸在高端市场仍然属于稀有产品；北外滩、外滩源的开发以及四川北路的改造使本案处于城市发展热点的中心区域必将产生更多的机遇带来更大的市场需求；目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住都处于供需两旺的总体态势。2、市场形象定位2.1总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区。2.2分形象2.2.1写字楼中小企业的孵化基地前沿产业的聚集地。2.2.2酒店公寓新知识阶层的理想家园。（新知识阶层：知识经济中的创业者。）2.2.3住宅北外滩区域可收藏的稀世豪宅。3、目标客户定位3.1写字楼外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；新兴、前沿领域的中小型企业如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；各行业管理机构；与周边经济活动往来密切的相关企业处于地段考虑选择本案；四平路沿线原有的写字楼出租者；看重本区域发展的投资者。3.2酒店公寓销售目标客户看重本区域未来