房地产项目可行性研究.docx

房地产可行性研究
第1操纵环节：乐成迈出投资第一步
第2操纵环节：可行性研究的误区及相应对策
第3操纵环节：房地产可行性研究战略阐发
第4操纵环节：设计乐成的可行性研究流程
第5操纵环节：撰写精彩的可行性研究陈诉书
第6操纵环节：如何协调可行性研究投资预算
第7操纵环节：从全局出发进行可行性研究
使用指南
可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产生长的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的盘旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操纵手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与步伐，并将之纳入整体战略设计。
第1操纵环节：乐成近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的观察研究和阐发，运用科学的技能评价要领，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学要领为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处置惩罚两方面的问题：
第一是要确定项目在技能上能否实施；
第二是如何才气取得最佳的效益（主要是经济效益）。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从修建施工技能上讲，一般不存在一时无法突破的重浩劫点，无论是大跨度桥梁，照旧超高层修建，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，要害在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并分身社会效益和情况效益。
2、项目投资制胜第一宝贝
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性阐发。在该阶段，可行性阐发所要解决的波特定项目乐成的可能性问题。固然，一个投资方案有乐成的可能性，大概说其是可行的，也并不意味着该项目是符合的。－般情况下，可行性阐发要研究的不但仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，并且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性阐发的底子上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价公道取舍。可行性研究，至少要能精确地答复这么三个问题：
a、这项目是可行的照旧不可行的
b、如果可行，可行到什么水平
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么筹划
第二操纵环节可行性研究的误区及相应对策
1、项目精度尺度
项目内容时间（月）用度允许误差投资时机研究阶段1~30.2%~0.8%30%~20%开端可行性研究阶段60.25%~7.5%20%~10%详细可行性研究阶段8~160.2%~1.0%<10%
2、常见误区
误区一：一个尺度的效益阐发
如果你的项目可行性研究陈诉十分肯定地报告你未来能赚几多钱，并且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的陈诉。一份专业而严肃的项目可行性研究陈诉不可能只是一个效益尺度。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的代价及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益阐发”也不可能是十分确定的，只能是一种公道的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究凭据差别的期望值给出差别的期望效益预测。
误区二：先入为主的可行性研究
笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发明其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包罗：高级别墅坐落在大型产业区内，致使别墅情况被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个筹划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的打击下中途而废；同一时间同一都市同类楼盘供给量过大抵使需求短缺；建立本钱远远凌驾预算造成资金不继；一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建立而大范围地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的生长商交换时，他们对所遇到的困难通常都叹息“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷陈诉”，险些都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的倒霉因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为7证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
***先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的
房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“主座意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会冒犯老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为制止这种情况的生长，公司领导要多些支持，少些干涉，让课题组放下包袱，按科学的路子去观察、阐发。
课题组人员的业务水平不外关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的西席或在本公