房地产开发程序.docx

房地产开发贷款步伐

房地产开发贷款操纵流程如下：
递交申请——受理观察——项目评估——核查审批
治理手续——资料归档——贷后治理——收贷撤保
一、房地产开发贷款申请
（一）借款人资格
借款人申请房地产开发贷款，须切合以下根本条件：
借款人是经工商行政治理构造（或主管构造）批准登记的企（事）业法人、其他经济组织。
有经工商行政治理部分批准登记并治理年检的法人营业执照或有权部分批准设立的证明文件。
经营治理制度健全，财务状况良好。
信用良好，具有定期归还贷款本息的能力。
有贷款证，并在贷款行开立根本账户或一般账户。
有贷款人认可的有效包管。
贷款项目已纳入国度或地方建立开发筹划，其立项文件正当、完整、真实、有效。
借款人已经取得《建立用地筹划许可证》、《修建工程筹划许可证》、《国有土地使用权证》、《建立工程开工证》。
贷款项目实际用途与项目筹划相符，切合本地市场的需求，有范例的可行性研究陈诉。
贷款项目工程预算陈诉公道真实。
贷款人筹划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建立。
企业信用品级和风险度切合贷款人的要求。
贷款人规定的其他条件。
（二）申请贷款资料
开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。
单元资料
经年检并批准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权署理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；
单元章程、创建批文；
经管帐师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；
工商治理部分的注册验资陈诉、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；
法人代码证复印件、年检陈诉；
房地产企业开发经营资质证书；
借款申请陈诉；
公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；
若属圈外人提供信用包管方法的贷款，包管人亦须提交前5项资料并报贷款包管答应书；若属抵押或质押包管方法的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价陈诉、所有权或使用权证书及有处理权人同意抵押或质押的答应证明；
公司主要领导人简历及事情人员文化结构等清单。
项目资料
项目立项批文、可行性研究陈诉及项目预算陈诉；
建立用地筹划许可证；
修建工程筹划许可证；
土地出让条约及筹划红线图、国有土地使用证；
地价款缴交凭证复印件；
施工许可证；
房地产预算许可证；
互助项目需提供互助开发条约或有权部分批准互助开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审查与审批
贷款审查是贷款审查部分凭据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款观察部分提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策发起，供贷款决策人参考。
（一）贷款审查的主要内容
审查观察部分提供的数据、资料是否完整。
凭据国度财产政策、贷款原则审查贷款投向是否切合规定。
审查贷款项目是否需要评估，有无评估陈诉，有否超权限评估，评估陈诉是否已批准，项目情况是否可行。
审查贷款用途是否正当公道，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范畴内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。
审查贷款期限。房地产开发项目贷款最恒久限为3年，修建业短期贷款最长不凌驾1年。
审查包管的正当性、合规性、可靠性。
质押贷款：包罗存单、国库券等有价证券质押贷款。
抵押贷款：包罗房地产、营运车辆抵押贷款。
俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织大概百姓，《包管法》规定国度构造、学校、医院等公益事业单元、无企业法人授权的分支机构不能作包管人；（2）核实包管人包管意见的真实性、正当性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查包管人的包管能力。
复算贷款风险度、贷款资产风险度。盘算公式为：
贷款项目综合风险度=贷款方法风险系数×[企业信用品级系数×（1-Y）+项目风险品级系数×Y]
Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）
贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×）/贷款总额
审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无凌驾该企业贷款最高限额，授信额有无凌驾单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。
凭据授权授信治理步伐，确定该笔贷款的最终审批人。
贷款审查岗认为观察岗提交的评估陈诉、观察意见不敷详尽，可以提出增补评估观察的内容，退回观察岗增补评估与观察。
贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。
（二）贷款的审批
房地产开发贷款的审批要凭据贷款审批权限及项目评估权限治理。
贷款签批人在授权范畴内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方法。
通常要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗