房地产开发类贷款.docx

第六章房地产开发类贷款

6.1概述

6.1.1界说
房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、衡宇制作历程中所需建立资金的贷款，包罗土地储备贷款、房地产开发贷款。
房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建立贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建立贷款及其他房地产开发贷款等。

6.1.2工具
房地产开发贷款的工具为经工商行政治理构造（或主管构造）批准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建立经济适用住房的企（事）业法人。
土地储备贷款的工具为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准建立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期事情的法人机构，包罗政府土地储备中心和包袱政府土地储备职能的企（事）业。

6.1.3条件
6.1.3.1借款人条件
借款人除切合本手册第一篇第二章《信贷业务根本操纵流程》2.1.1.2我行公司类客户的根本条件外，还应具备下列条件：
或具有房地产经营开发资格的企业的：
（1）应具有建立行政主管部分批准的房地产开发企业资质证书或具有包袱贷款项目开发建立的资格；
（2）如担当其他单位委托进行房地产开发建立，还要求与业主单位正式签订房地产开发建立工程条约。
2.借款人为事业单位的：
（1）经主管构造批准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；
（2）实行独立核算，有健全的治理机构；
（3）按划定治理年检手续，年检及格。
3.土地储备机构还需要具备以下条件：
（1）所在都会经济稳定生长，财务状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化水平高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为范例。房地产市场容量大，具有良好的生长前景，土地有一定的升值潜力；
（2）对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营职位，所经营土地纳入近期开发建立筹划，列入政府土地储备决策机构制定的年度筹划，并持有相应地块的收购、储备和出让前期事情的批文，具有土地储备机构自身资金总体摆设筹划；所收购、储备和拟出让的土田主要用于经营性设施建立，地段区位较好；所从事土地收购、储备和出让前期事情等经营运动切合国度和地方有关执法法例和政策；
（3）具有与所经营的土地收购、储备和出让前期事情业务量相匹配的资本金或专用基金，实行统收统支的政府土地储备中心应经本地政府同意，能够凭据土地储备量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。
（4）能提供正当、足值的抵押物。

6.1.3.2贷款项目条件
1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足本地住房开发市场的需求，市场前景较好；
2.贷款项目已经纳入国度或地方房地产开发建立筹划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；
3.贷款项目工程预算和施工筹划切合国度和本地政府的有关划定；
4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
5.贷款项目的底子设施、大众设施建立配套，项目建成后，能实时投入正常使用；
6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%；单位职工集资建房，集资额到达项目总投资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订，预付购房款须到达20%，并已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储备贷款金额最高不凌驾该幅土地的收购、储备及出让前期事情本钱的80%大概土地评估代价的70%（以两者较低额为准）。

6.1.4期限及利率
房地产开发贷款期限一般为1—3年（含），土地储备贷款最长为2年，高等院校学生公寓建立贷款最长为10年。
贷款利率及计结息方法：应凭据中国人民银行和中国建立银行的有关订价政策确定，并在借款条约和贷转存凭证中载明。

6.2操纵步伐
房地产开发类贷款操纵步伐可分为受理、观察评价、审批、发放、贷后治理五个环节。

6.2.1受理
6.2.1.1提交质料
借款人除提交第一篇第二章《信贷业务根本操纵流程》2.1.1.3划定的公司类客户根本质料外，还应提交下列质料：
1.建立行政主管部分批准的房地产开发企业资质证书或包袱贷款项目开发建立的批准文件；
2.申请贷款项目的有关质料，主要包罗项目发起书、可行性研究陈诉及批准文件、项目年度投资筹划、扩初设计以及批准文件、项目《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《国有土地使用证》、《建立工程开工许可证》。如已得到《商品衡宇销（预）售许可证》等文件，也应同时提供；
3.项目开发建立自有资金落实的证明文件、资料；
4.项目租售方案及有效的收益分派协议；
5.如贷款项目收益不敷以归还银行贷款本息，还应提供经有权部分批准的可用于还款的其他资金来源证明。
6.如借款人担当其他单位委托进行房地产开发建立，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建立工程条