房地产开发潜规则.docx

房地产开发潜规矩
一、土地证、建立用地筹划许可证、筹划要点批复阶段
土地证和建立用地筹划许可证这两个证，加上筹划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样工具领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样工具的发出时间，根本上就可以判断出地块背后的故事。这三样工具涉及到领土部分和筹划部分旷日长期的权力斗争。目前我国执法也没有很好的范例这个问题。
恩，简朴的说一下，土地证由领土部分发表，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建立用地筹划许可证由筹划部分发表，是审定土地用途及用地界线的执法依据；筹划要点批复由筹划部分发表，是确定土地使用强度指标的执法依据，如容积率啊修建密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包罗现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由筹划部分审定筹划要点，发表了建立用地筹划许可证（以下简称地规证）之后，才气领取土地使用权证。这绝对应该是必须的步伐。因为领土部分必须依据筹划部分审定的土地功效及土地使用强度，才气盘算出土地出让金，才气在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，许多地方的领土部分在出让土地的时候，底子不考虑筹划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去筹划部分软磨硬泡，无论是修改筹划也好，照旧底子没有筹划都好，横竖，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你筹划部分得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生糜烂。要知道，我国正式搞土地出让也只不外是从1990年开始的，而以公然生意业务的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公然生意业务的土地，是到2000年之后才上市的。我只不外是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产治理体系那绝对是全世界独占的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我小我私家觉得，把我放到90年代的配景里面去，我也想不出更好的土地生意业务模式。都市筹划这个观点一直到现在都还没深入人心，更况且其时呢。
不外无论如何，这种土地生意业务模式现在已经只是历史了。
新城乡筹划法第三十八条：在都市、镇筹划区内以出让方法提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡筹划主管部分应当依据控制性详细筹划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等筹划条件，作为国有土地使用权出让条约的组成部分。未确定筹划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方法取得国有土地使用权的建立项目，在签订国有土地使用权出让条约后，建立单元应当持建立项目的批准、批准、存案文件和国有土地使用权出让条约，向都市、县人民政府城乡筹划主管部分领取建立用地筹划许可证。
都市、县人民政府城乡筹划主管部分不得在建立用地筹划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让条约组成部分的筹划条件
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去筹划部分死磨硬泡，阿门。
二、项目公司设立、立项、情况评估、房地产开发资质
这四项险些是每一个项目要开始的时候必须要搞的工具。非常的社会主义特色。不外这里也有些工具很有趣，与执法的干系也比力大，好比设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国执法，不属于生意业务。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于生意业务。再次强调：不属于生意业务。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在屋子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操纵模式没什么执法风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。
再说立项，这个工具纯粹是筹划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个工具应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个工具，政府是从什么角度来治理的。横竖现在各地由于市场经济的深度差别，所以在这个事情的治理上也差别。有些地方根本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项到底需要什么质料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他步伐的先后干系那更是异常随便的事情。譬如最近国度的政策，要求先把情况评估搞了，再转头来立项。这是基于增强情况掩护促进可连续生长的考虑。但在许多地方，环评的一项主要前提质料就是立项批文。立不了项底子做不了环评。不外上有政策下有对策，事情都是人办出来的。横竖到目前为止，建立项目都在纷纷的上马中，我也不知道各人都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。横竖我自己如果操办这些事情，根本上都是直接去这些部分，譬如去筹划部分，就让他们给我推荐可行性研究陈诉的体例公司，去环