房地产投资学概论.docx

纬宝网–
房地产投资学

一、房地产经营治理概述

章前案例：
广州东山区居民住房十分困难，该区党政领导急群众所急，等国度投资建住宅无异杯水车薪，不能解决问题。经充实研究，区政府决定通过“以地养地”和引进外资相结合的途径来解决。
1979年3月创建了引进外资住宅建立指挥部，向区政府借1000元作办公费，开始了筹办事情。当年10月5日，以市政府划给的土地与外商互助，签订了第一宗引进外资兴建东胡新村的协议，12月动工兴建。条件是我方出地盘，外商出资，互助兴建，建成的屋子1/3给外商出售，1/3安顿拆迁户，1/3归公司作商品房出售。他们迈出了第一步，建成了东湖新村。
以后他们又通过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，增强经营治理等步伐，使业务不绝扩大。1983年6月定名为华东实业公司，1988年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后，他们又开发了湖滨苑、花圃新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港创建了联营公司。
东华公司的实践证明，房地产经营治理是一门学问，把这门学问做好了，就可以提高房地产开发经营的经济效益，就可以使房地财产成为百姓经济的支柱财产之一，快速而平稳生长。
房地产经营治理课程要点：
1.房地产是衡宇和土地的社会经济形态，是衡宇和土地作为一种财产的总称。
2.房地财产使之从事房地产开发、经营、治理和办事的行业。
3.房地财产是百姓经济的底子性、先导性财产，将成为我国百姓经济的支柱财产。房地产是国度的一笔名贵财产。房地财产的职位明显。
4.房地财产在百姓经济中有重大作用，他是百姓经济和社会系统中根本单元的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财务积聚。它的有效生长可以公道充实利用土地资源，能创造更多就业的时机，可最不改进城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。
5.土地所有权执法意义上的所有权和经济意义上的所有权双重寄义。
6.我国都市土地的国度所有权在经济上要实现，就是要向用地单元收取地租或土地使用税，包罗绝对地租和级差地租，以及垄断地租。
7.房产是指衡宇产物归谁所有，亦即对付防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有代价和使用代价。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产代价和代价的形成起着要害的作用。
8.房地产经营的看法有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指修建地块和衡宇的流通历程和售后治理。广义的房地产经营看法包罗房地产生产历程和流通历程经营。
9.房地产经营具有风险性大、收益高，经营东西有效切合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10.房地产经营必须掌握阐发预测，适应需求，齐全功效，配套办事等原则。
11.房地产经营治理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营治理。其根本要求是要遵循代价规律要求，要等价互换；土地要有偿使用；地价、地租简直定要以市场供求变革为底子，参照情况和筹划等因素；要有筹划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12.必须增强对房地产经营的治理，包罗增强房地产经营企业内部治理和国度宏观治理，以取得经济效益、社会效益和情况效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。
13.土地产权的寄义包罗土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。

案例阐发：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就创建的一家房地产开发公司。由于经营治理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级都市建立综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，生长外向型房地财产，积极进行旧城区改革和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和情况效益的干系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章修建和防盗设施，有的花上万元制作起来，相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按通例，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后办事，认真抓好小区治理。公司领导领导干部“抓点”，果断清除违章修建，并无偿投资30万元，把小区美化起来，酿成情况优美、宁静的花圃小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得费钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教诲部分使用。
公司增强经营治理，注重三个效益的统一，使公司不绝壮大和生长。

温习思考题
1.说明房地财产在我国百姓经济中的职位和作用。
2.试述房地产经营治理的特点、原则和运行机制。
3.结合本案例谈谈你对增强房地产经营治理的认识。
4.谈谈你堆放地产经营治理原则的认识。为什么要对峙这些原则。

二、房地产投资

案例
经济调控时期，海内房地产市场上，