房地产开发项目可行性研究管理.docx

房地产开发项目可行性研究治理步伐

为适应公司生长需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，淘汰或制止投资决策的失误，提高项目开发监督的综合效益，特制定本步伐。
1开发项目可行性研究的任务
可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技能等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的种种可能建立方案或技能方案进行认真的技能经济阐发、比力和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此底子上，综合研究建立项目的技能先进性和适用性、经济公道性以及建立的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。
2可行性研究的步调
筹办。可行性研究开始前的准备事情包罗提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究筹划和事情大纲等。
2.2观察。主要从市场观察和资源观察两方面进行。市场观察应查明和预测市场的供给和需求量、代价、竞争能力等，以便确定项目的经济范围和项目组成。资源观察包罗建立所在观察、开发项目用地现状、交通运输条件、外围底子设施、情况掩护等方面的观察，为下一步筹划方案设计、技能经济阐发提供准确的资料。
方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的底子上，创建若干可供选择的方案，进行重复比力和论证，会同相关部分接纳技能经济阐发的要领，评选出公道方案。
财政评价与不确定性阐发。对经上述阐发后所确定的最佳方案，在估算项目投资、本钱、代价、收入等底子上，对方案进行详细的财政评价和不确定性阐发。研究论证项目在经济上的公道性和盈利能力。由相关部分提出资金筹措发起和项目实施总进度筹划。
编写陈诉书。经上述阐发与评价，即可编写详细的可行性研究陈诉，推荐一个以上的可行方案和实施筹划，提出结论性意见、步伐和发起，供领导决策。
3可行性研究的内容
由于房地产项目的性质范围和庞大水平差别，其可行性研究的内容也不尽相同，各有偏重。主要应包罗以下几方面：
项目表面。主要包罗：
项目名称；
项目的地理位置。包罗项目所在地都会、区和街道，项目周围主要修建物等；
项目所在地的周围情况状况。主要从产业、商业及相关行业现状及生长潜力、项目建立的时机和自然情况等方面说明项目建立的须要性和可行性；
项目的性质及主要特点。
开发项目用地的现状观察及动迁安顿
土地观察。包罗开发项目用地范畴内的种种土地面积及使用单位。
人口观察。包罗开发项目用地范畴内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。
观察开发项目用地范畴内修建物的种类，种种修建物的数量及面积，需要拆迁的修建物种类、数量和面积等。
种种市政管线。主要应观察上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。
其他地下、地上物现状。开发项目用地范畴内地下物观察了解的内容，包罗水井、人防工程、种种管线等；地上物包罗种种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。
如需要进行拆迁的，要制定动迁筹划，确定安顿方案。
市场阐发和建立范围简直定
市场供给现状阐发及预测。
市场需求现状阐发及预测。
市场生意业务的数量与代价。
办事东西阐发、制定租售筹划。
拟建项目建立范围简直定。
筹划设计方案选择
市政筹划方案选择。市政筹划方案的主要内容包罗种种市政设施的摆设、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要筹划摆设好交通组织和共享空间等。
项目组成及平面摆设。
修建筹划方案选择。修建筹划方案的内容主要包罗各单项工程的占地面积、修建面积、层数、层高、房间摆设、种种房间的数量、修建面积等。附筹划设计方案详图。
资源供给
修建质料的需用量、采购方法和供给筹划。
项目施工的组织筹划。
项目施工期间的动力、水等供给。
项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供给条件。
项目开发组织机构和治理用度研究
开发项目的治理体制、机构设置。
治理人员的配备方案。
人员培训筹划、年治理用度估算。
开发建立筹划
前期开发筹划。包罗项目从立项、可行性研究、下达筹划任务、征地拆迁、委托筹划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列事情筹划。
工程建立筹划。包罗各个单项工程的开工、竣工时间，进度摆设，市政工程的配套建立筹划等。
建立园地的摆设。
施工步队的选择。
项目经济及社会效益阐发
项目总投资估算。包罗开发建立投资和经营资金两部分。
项目投资来源、筹措方法简直定。
开发本钱估算。
销售本钱、经营本钱估算。
销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。
财政评估。运用静态和动态阐发要领阐发盘算项目投资接纳期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款归还期等技能经济指标，对项目进行财政评价。
风险阐发。一方面接纳盈亏平衡阐发、敏感性阐发、概率阐发等定量阐发要领进行风险阐发；另一方面结合政治形势、国度目标、经济生长趋势、市场周期、自然等方面因素