房地产物业管理全面论述.docx

以下是综合深圳市各物业治理公司员工定编的实际情况确定的招聘员工的数量标准，可供各物业公司在确定招聘人数时参考。
(1)多层住宅物业治理人员的定编标准
多层住宅物业治理人员的定编标准，按修建面积盘算1万m2配置3.6人左右(不包罗车辆治理人员)，种种人员配置及标准如下：
①治理人员：主任，总修建面积10万m2以下设1人，10～20万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总修建面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，运动中心、场合的值班人员另计；治理处财务相对独立，一般设出纳、管帐各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、欢迎员、堆栈治理员可凭据物业巨细和事情需要来设置。
②维修员：修建面积每4万m2设置1人。
③绿化员：绿化面积每4000m2左右设1人。
④保洁员：每140户设1人。
⑤保安员：每120户设1人。
⑥车管员：凭据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
(2)高层住宅物业治理人员定编标准
高层住宅物业治理人员定编标准，按修建面积盘算每1万m2配置7.5～7.8人左右(不包罗车辆治理人员)，种种人员配置及标准如下：
①治理人员：修建面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，运动中心、场合值班人员另计；管帐、出纳各设1人；其他人员可以凭据事情需要设置。
②机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技能人员，修建面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。
③保洁、绿化人员：修建面积每7000m2左右或90～100户配1人；大众场合或商业场合可适当调解人员。
④保安人员：每40户配1人或修建面积3000m2左右配1人。
⑤车辆治理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
(3)高层写字楼物业治理人员定编标准
高层写字楼物业治理人员定编标准，按修建面积盘算每1万m2配置15～18人左右(其中不包罗车辆治理人员)，种种人员配置及标准如下：
①治理人员：修建面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m2增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，运动中心、场合值班人员另计；管帐、出纳各设1人；其他人员可以凭据需要设置。
②机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技能人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配4～5人。
③卫生、绿化人员：修建面积每2500m2配1人。
④保安人员：修建面积每2000m2左右设置1人。
(4)其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编要领来确定。

房地产物业治理概述

物业治理的根本看法

第一节物业

一、物业的寄义
“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其寄义是指以土地及土地上的修建物形式存在的不动产。“物业”一词在外洋，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单位性的房地产。物业既可指单位性的地产，也可指单位性的修建物。物业有大小之别，它可以凭据区域空间作相对支解，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房堆栈也可被称为物业。
关于物业的内涵，海内种种著述的提法至少有几十种，概言之，主要包罗以下要素：
(1)已建成并具有使用功效的种种供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的修建(包罗内部的多项设施)和相邻的园地、庭院、停车场、小区内非主干交通门路。
由此观之：单体的修建物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质
世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。阐发和掌握物业的属性，对付我们了解物业和物业治理的本质，掌握物业治理运作规律，搞好物业治理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性
物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质底子。物业的自然属性主要指：

物业的物质实体往往体现为具有特定用途和明确属主的修建物。而无论何种修建物，其底子总是修建在土地之上，成为土地的隶属物，土地的功效则借助于修建物得以充实发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与修建物的统一体，兼有土地与修建物两方面的物质内容。虽然，对付差别的物业，其二元组成的比重有所差别。例如，从总体而言，物业的修建面积与土地面积的比值在都市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重产业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它