房地产投资决策应用灰色理论模式.docx

灰色理论在房地产投资决策中的应用
1我国房地产市场生长状况
房地产投资者在进行房地产投资决策时，要对房地产市场的现况有深刻的了解，一旦房地产市场有所变革，决策者会相应调解决策，以防决策有所失误，淘汰决策风险，对决策者来说，了解房地产市场的生长状况是很有须要的，更重要的是要了解所要进行决策项目的本地市场。

我国房地产市场产生于19世纪,随着社会和经济的生长而萌芽,生长和演变,在这一历程中,我国的房地产市场经过了许多的妨害,在不停的波折中勇于探索和研究,我国的房地产市场才慢慢的走向正常的轨道,我国房地产市场的生长主要分为以下2个大的阶段。

我国近代房地财产的形成，以1843年上海开埠为起点。首先，随着经济生长、地域因素和历史生长，上海逐渐成为全国对外贸易的中心，交通、运输也蓬勃生长。使房地财产逐步走向正规化;其次，由于外洋殖民者对中国的入侵而产生了租界，为外国殖民主义在中国经营地产创造条件，为上海近代房地财产的兴起铺平了门路。随后，天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大都会，房地产都有一定的生长。

(1)革新开发前的房地产市场生长（1949-1978）。
在这个时期，我国的社会主义改革才完成，经济才规复，国度实行高度会合的筹划经济，就把房地产这一个重要生产要素给排除在市场之外，政府对土地实行无偿划拨和衡宇非商品化政策，房地产市场逐渐萎缩。
(2)革新开放后我国房地产市场。
从革新开放到今的二十多年里，我国的房地产市场经过了苏醒期、成恒久、快速增恒久、平稳运行期几个阶段，房地产市场生长已走向理性化的门路。当今房地产市场竞争猛烈、生长偏向多元化，为了企业的恒久生存和生长，房地产企业勇于向困难探索并进行解决，给我国房地产市场生长提供了方案息争决的要领，指导着市场的良好生长。

房地产投资决策要慎重是由于房地财产关联度高、动员力强，房地财产已经成为我国百姓经济的支柱财产，所以要明白其重要性，并应用灰色理论对其决策方案、主导因素进行阐发，在进行房地产投资项目决策时要倍加小心。我国房地财产在最近几年保持了高速生长的态势，自身形成一定的泡沫，1999年以来完成实际投资额每年都在1000亿以上的增长，到2003年已达10154亿，根本上已到达我国股市投资的范围。与此同时，房价也在不停攀升，从1998年以来全国平均上涨了10%以上，高于此间的消费物价指数的上升；销售量每年以20%以上的速度上涨，但房地产市场总体上是康健生长的，只存在局部代价高涨的现象；全国的商品住房代价仍会稳定的上升，国度发改委、国度统计局2005年对35个大中都会房地产市场进行的观察显示，二季度房价比去年同期上涨10.4％，房价与一季度相比也上涨2.3％。专家阐发，二季度房价快速上涨是因为衡宇销售供需两旺。从全国范畴看，有8个都会房价同比涨幅凌驾10个百分点。排前三位的分别是上海，增21.4％；宁波，增19.9％；天津，增16.7％。在商品房销售代价中，住宅代价比去年同期上涨10.1％，比一季度上涨2.5％。其中经济适用房和普通住宅代价同比分别上涨2.8％和10.6％；写字楼和商业用房代价同比分别涨9.3％和5.1％。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积到达43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点[1]。其中东部沿海地域都会化进程较快,外来人口比力多,经济生长迅速,因此给房地产带来了商机;西部地域由于气候和地理位置的影响除了部分地域旅游都会外,房地财产生长较为迟钝;由于全国房地产市场受本地政策和人文情况等诸多因素影响,生长十分不均衡代价差别较大。由此可见研究我国房地产市场经济生长与投资决策是非常有须要的。

我国目前房地产投资决策存在着较多的问题，在市场信息不完全确定，风险性高的情况下，就促使许多房地产投资者和房地产投资研究人员进行投资决策研究，提出应用灰色理论要领来解决投资决策中存在的问题。
房地产市场产物供求结构失衡
一些大中都会中高等价位产物大面积空置，严重的供过于求，影响投资决策简直定。
据观察2003-2004年我国商品房空置率分别为17.0%、16.4%、15.0%，商品房空置率已处于危险区间，而中档价位产物、经济适用房却求过于供。普通与高等商品房产物的供求结构也严重失衡，普通商品房和经济适用房开发严重滞后于需求，高等别墅和商用楼宇开发又严重趋前于需求。高房价与低收入的矛盾成为商品房销售的屏障，从而制约了宽大居民住房的消费，使房地产市场无法实现良性循环，从而导致了决策的实施，可以进行灰色关联度阐发，从而知道影响房地产投资项目主导因素，制止决策盲目性。
1.3.2住房市场货款风险在增大，增加了对房地产投资决策的难度。