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房地产融资研讨会
1、岑岭：尊敬的张会长、瞿会长，列位朋友各人上午好，很兴奋借此时机与列位来宾一起探讨房地产融资新渠道的问题，同时也特别谢谢全国工商联和住宅财产商会为民生银行和我本人提供这么好的时机。今天我想给各人报告的主要是两个内容：一、房地产融资渠道多元化。二、住房按揭创新金融产物。在讲这两个问题之前，还得要看目前的形势。目前中国的房地财产有人说：冬天已经已往，春天即未来临，对此我也赞同，尤其是央行121号文和18号文的通知，对整个房地财产和金融业产生差别的影响，给我们的感觉是外洋房地产已经进军了中国市场，我们注意到像北京的市场，广东兵团，香港兵团，另有福建兵团的介入，已经把整个北京的房地产市场在推向都市化。前些天我去广东以后，给我的感觉广东房地产市场成熟的水平要凌驾北京两年到三年，这是总体感觉。所以应该说整其中国房地财产重组和并购的时机已经来临。另外一个影响就是对金融业，对金融业的影响，整个的房地产信贷资金的结构要调解，在这一点上有差别的说法，有人说70％的房地产资产是来自银行，对此我差别的意见，前两天建立部房地产集会各人注意到建立部副部长有一个发言，他说全国房地产资金有15％来自银行，但是我觉得有点低，一会儿请各人看一个数据，我们感觉大概是在这之间。那么这两方面的影响，最重要是对金融业的影响，我们也赞同在121号文出台以后，全国住宅财产商会搞了多次论坛和座谈，包罗地产大腕一些看法，尤其是说中国房地产金融还没有创建，确确实实是这样，从目前来看，房地产融资的渠道应该说比力单一，主要照旧来自于这种间接融资渠道，就是银行的贷款。从目前来看，直接融资渠道，虽然目前一些上市公司大概是一些买壳，通过买壳进入房地产上市公司的融资渠道还不多，信托基金一会儿情况再向各人介绍。目前海内房地产融资渠道，应该说银行贷款占大头，我感觉其次就是信托基金，然后再是IPO。没有的就是美国的成熟的资本市场的钱币东西，就是REITs，就是房地产信托投资基金，最重要就是能够上市退出机制，革新开放以来，无回没有乐成，最主要的原因就是没有退出机制。适才我为什么讲我们银行资金在房地产融资占比当中应该说既不是15％也不是70％，应该是之间的数据，这里面有数据，截至2003年4月，我国商业银行房地产贷款余额到达18，357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％，再加上小我私家房地产贷款余额为9，246亿元，占商业银行各项贷款余额的一是9％。整个房地产融资渠道多元化，从理论上讲无外乎就是直接融资和间接融资。直接融资这里面主要是有这么几个渠道，一个是上市公司，IPO；另有就是房地产信托；最后就是各人今天终于企盼的房地产基金。这都是从直接融资渠道来讲。上市融资利益多多了，我就不详细讲，因为我今天主题是讲移动按揭银行，上市公司所有的优势同样具备，我们注意到广东、上海、北京一些大的房地产商通过买壳进行上市。直接融资第二个渠道就是房地产信托，从去年下半年到今年上半年，我们已经注意到房地产信托已经成为整个信托财产的主要品种，在这方面应该说在中国起步比力早的是杭州信托，就是开发商四证不齐全，30％不到位的可以通过信托先进入，银行进行资产买断，买断银行再做按揭，就即是把好的项目盘活了，这样股市这条直接融资渠道融不到的话，我可以通过信托平台，一些好的项目照样可以融资，这样本钱比力低。目前大概有三分之一的信托产物投向了房地产，所以信托我说融资本钱低，另外弹性比力大。另有为什么信托很看好房地产行业？另有为什么许多小我私家愿意购置信托的品种？要害是收益回报率比力高。第三直接融资渠道就是房地产基金，没有什么讨论，在欧洲、美洲十分常见，但是有一点比力担心就是一旦基金进来以后，什么时候退出非常要害，你是通过直接再上市照旧通过按揭，照旧通过其他，你是权益性的照旧债券性的基金可能要进行深入的研究。今天重要想给各人报告的就是间接融资，银行作为房地产企业的间接融资主要渠道之一，无外乎就是两个，整个房地产融资链条应该是分两个部分，一个部分就是房地产开发贷款前期的，另外一部分就是在五证齐全以后可以做按揭。在前期房地产开发贷款这个数据来看，前面各人已经看到了大概18＋9的比例，大概是30％，就是中国目前大概有30％的银行资金在房地产企业里面。多不多？我报告你一个数据，最近高盛给商业银行做陈诉，2002年年底整个房贷占整个银行贷款6％，占整个GDP8％，在香港是什么样的情况？整个的房贷占整个银行信贷资产大概35％，占整个GDP是50％，欧美也是如此，所以应该说这个空间还很大，那也就是说在房地产企业里面，这种银行贷款岂论开发贷款照旧住房按揭应该说另有上升的空间。房地产开发项目贷款目前主要有两种做法，这不是我今天讲的重点，简朴介绍一下，房地产开发贷款主要是拿土地质押，这是比力常见的一种，适才前面两位高朋也讲到这个问题