雅筑策划书.doc

前言

经与贵司就福今东路项目（拟称：力迅·御花园）的销售策划代理事宜初步接触，我们就本项目的各方面特性，项目的整体项目定位，策划包装及销售代理，成立了专项小组，以专业的市场调研为基础、以独到的见解为指引、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的、根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出极具历史性的第一步，务求使之成为广州市房地产市场中廿一世纪新概念豪宅的典范。

力迅·御花园+中地行优质物业代理=成功的典范
一、项目理解
1.基本指标及特征
项目地点东山区福今东路占地面积17800M2总建筑面积112328M2绿化面积15000M2计划销售时间2001年10月规划1.住宅约600户；
2.车位500个；
3.商场20000M2。楼盘特征1.市中心成熟杜区，生活设施配套完善；
2.周边大、中、小学、幼儿园等教育设施齐备；
3.坐拥东风路、内环路、地铁交通便利；
4.全新设计概念：两梯两户型、四户型，使每户均能获得最好的采光、通风及开扬景致：九成单位南北对流。
5.大户型：以150M2—200M2左右的跃式住宅为主，结合有200M2—300M2复式住宅相连单位，少量70M2精品单位；两梯两户
6.广州首创园林设计系统，立体花园结构；15000M2小区园林由国际名师贝尔高林设计，融入跨空间、多层次的设计概念；同时拥有微型高尔夫果岭，住客既可享受探杆乐趣，有可饱览高尔夫场景色：
7.首层架空6m—9m，大堂门柱高达10米，市内罕见，尽显豪宅典范；
8.市内独有的6000M2园林式豪华会所。2.周边配套设施
2.1.1教育设施：
高校：一所（广东工业大学）
中学：省一级——四所（育才中学、市7中、市48中、培正中学）；
小学：省一级——东风东小学；
区一级——水均岗小学；
梅花村小学、育英小学；
幼儿园：省一级——三所（市二幼儿园、水均岗幼儿园、省幼儿园）
广铁第二幼儿园、省外经委幼儿园
2.1.2医疗设施：三所——广铁医院、东山区第一中医院、广空医院
2.1.3商场设施：广州王府井百货、东峻百货、东山百货、农林下路商业街、梅花村商场
2.1.4肉菜市场：福今肉菜市场、农林肉菜市场、梅花村肉菜市场
2.1.5娱乐设施：东峻荷里活东、艺星KTV、非洲吧、欢乐时光
2.16餐饮设施：东方皇宫、富林饭店、阿一鲍鱼、王府大酒楼、绿茵阁、麦当劳
2.1.7政府机关：省人大、东山区政府、广州军区司令部、省外经委、羊城晚报社
2.1.8办公设施：广发金融大厦、广东金桥会计师事务所
2.2交通配套：北临东西走向的东风东路，坐拥东风路、内环路、地铁交通便利；
福今东项目周边公交线路表
车号线路车号线路2锦城花园——泮溪酒家185机场路——广州东站18二沙岛——华景新城189华保花园——瑶台22广卫路——华工224广卫路——世界大观37农林下路——赤沙229华工大——南方大厦41广卫路——广州东站261草暖公园——鱼珠42天河公交车总站——西华路尾283罗冲围——广州东站54越秀南——燕墉生活区293珠江新城——广卫路56天平架——光塔路517广卫路——石化生活区60广州东站——中大码头542怡景新村——瑞宝乡62广州东站——西村548世界大观——昌岗中站85沙河——中山八路550广州火车站——世界大观551南石头——广州东站2夜天河公交车站——如意坊3.户型分布情况：
项目售楼面积户型总销售面积(M2)比例(％)套数套数比例(％)174M2二厅二房47000.05640.102100M2一140M2二厅三房327000.362640.413160M2—200M2二厅四房480000.542980.464190M2—290M2复式(带空中花园)25000.03120.025230M2—320M2并联单元(顶层、带空中花园)17000.0260.01二、项目优劣势分析
㈠优势分析
⑴发展商优势
有丰富的房地产开发经验，曾开发的市中心项目——侨力大厦也正处于热销阶段，对开发豪宅物业有相当科学、理性的开发理念，能客观地看待项目本身的优劣及市场状况，有能力将项目提升于一般豪宅的水准之上，并创意性地提升项目的品位、档次和附加值，这有利于增强对项目潜在客户的吸引力。
⑵项目地理位置优势
本项目位于东山区传统居住区福今东路旁，临近市区三大主动脉环市路、东风路、中山路，处广州市东西和南北两条中心轴线的黄金交汇点上，地理位置相当优越。
⑶项目规模的优势
本项目占地面积为17800m2，绿化面积为15000m2，是市中心罕见的大型园林毫宅小区，有利于吸引那部分对住房既要求小区规模又要求在市中心的客户。
⑷交通优势
本项目位于东风路旁，临近中山路、内环路、地铁等交通干线，交通十分便利。
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