石家庄旧城改造项目策划报告.ppt

石家庄城市综合体项目策划报告一、项目条件分析
二、项目定位
三、住宅价值挖掘
四、商业律动
五、营销初探该地块为塔冢村，距石家庄中山路4公里，槐安路1.5公里，属于城市副中心区。道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。
轨道交通：规划中的4、5号线在项目附近设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。
水上交通：三环水系工程的建设使民心河水系得以改善，即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。
教育：附近为43中、8中、师大附中附小等，连同规划中的大学城，名校环绕，不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。
医疗：石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围，为业主提供了便利的医疗服务设施。
其它：规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越
项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河，连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。项目地块条件分析解读对市场的影响《石家庄市住房保障“十二五”规划》指出，“十二五”期间，中心城区内规划新建保障性住房14.48万套。其中，新建廉租住房16924套、经济适用住房2500套、公共租赁住房41306套、限价商品住房20000套，改造危陋住宅区40070套，城中村改造24000套。宏观政策加速房地产转型；
市场多元化、精细化趋势明显；
限购、限贷政策对市场影响有限。

石家庄房地产市场分析石家庄2011房地产土地市场放量——2010年7月份楼价中国房价排行榜中，石家庄未进入前50，而2011年1月份统计显示，石家庄以6226的均价跃居第39位，从去年7月份到今年5月份增长率约为21%。
——2010年商品住宅均价首破五千，2011年在限购政策、限价政策的执行下，房价依然呈现上升态势。石家庄未来房地产市场供应项目情况（不含本项目）房地产市场产品细化分级有新品，少精品迎合市场需求户型2011年第一季度石家庄楼市市场调查（以下数据由石家庄搜狐焦点网提供）超过六成受访者表示计划在2011年购房市场需求主体基本稳定楼盘品质亟待拉开层次整体市场现状对本案的借鉴意义综合体定位典型综合体项目分析比较未来本项目公寓市场需求量将处于高位，写字楼市场前景如何有待持续的市场监控公寓市场在刚性需求及大学城的支撑下将成为该商业区的热销产品；
本案商业四栋高层底部为五层的商业裙房，建议建筑形式统一采用框架网支结构以控制开发成本，同时便于公寓、写字楼的转换；
鉴于区域市场供需条件及有效规避风险，初步建议全部建设为公寓。通过未来对市场的持续监控，适时调整规划方案。定位原则新城市综合体——城市尚品住宅部分定位富强公园住宅部分物业发展建议体系生态、时尚、宜居的“一生之城”景观环绕、交通便利、商业、教育、医疗等完善配套构成“一生之城”的基础；
低总价、高配置的精致小户型为时尚青年族提供“爱”的港湾；
都市花园社区为改善型客群提供健康、生态、宜居的景致生活；
都市理性豪宅倡导作为高端客群终极置业目标，提供尊享一生的、景观园林环抱下的高品质静谧生活。户型面积设计要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新，突破市场原有体系。附：竞品主力户型情况注：★为标准配置，☆为选择性配置项目客群来源理性豪宅篇
普宅篇
公寓篇理性豪宅
——产品定位及客群定位高端典型楼盘优劣分析舒适•精致•高档宜居社区理性豪宅价值挖掘
——产品规划建议特性B——探寻客户深层渴望，用需求定义细节限制面积——针对不同客群局部放大特定功能
灵活扩展——用半居、飘窗增加户型灵活性
别墅元素——地下室、花园入户、阳台露台
公共空间——小大堂、景观渗透、电梯厅赠送基于上述定位，本项目的核心思路是在相对高容积率、相对紧凑户型条件下，以精细化设计达到产品舒适性以及高档居住价值感的体现，因此导出本项目的产品定位原则：
A地块作为豪宅区，在充分考虑到景观价值以及自身价值的前提下，建议保持原规划层数（33层），但取消原规划8号楼，降低用地建筑密度，增大楼间距，以实现自身价值最大化。

在保证容积率平衡的前提下，利用C、D区尽量分担项目容积率指标，使A区环境更为优越。为了突现城市百米城市绿化带、民心河的自然资源，建议将A地块东侧的楼体倾斜15度，实现资源共享的同时对高容积率造成的楼间距进行适度的化解。理性豪宅价值挖掘
——户型设计建议限制