美国房地产投资信托基金_REITs_发展与启示.pdf

建筑经济!""#$%%

住宅与房地产

美国房地产投资信托基金!!"#$%"

"""""""发展与启示"""""""

!陈柳钦

!天津社会科学院城市经济研究所"天津>??@A@#

!摘要"本文阐述了美国房地产投资信托基金的发展历程!设立条件!种类和优势所在等"并借鉴
美国经验"探讨了我国房地产投资信托基金的发展意义!模式选择和政策建议#
!关键词"美国!房地产投资!&*-1+
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!中图分类号"#$%&’(!文献标识码")!文章编号"*%%+,-.*/0+%%$1**,%%&&,%.

年公用事业控股公司法’%595年信托致其发展一度停滞$但由于后来的投
一!美国房地产投资信托契约法#并于%5#"年制定了投资公司资信托法规不断健全#且经济发展态
基金的发展历程法及投资顾问法#这些都成为日后投势良好#美国投资信托的发展又日益
资公司经营业务管理规则的基本框茁壮起来$着眼于投资信托的优点#
房地产投资信托基金!&’()架$依据美国%5#"年投资公司法第#%56"年#在艾森豪尔大总统任期的最
*+,(,’-./’+,0’.,123+,+4简条#投资公司可以分为(面额证券公司后几个月前#签署了%内国岁人法&的
称&*-1+"是一种以发行收益凭证的!;(<’=>0?3.,8’2,@A@<(,’F:6=F:5条的法文#规定满足了一定
方式汇集特定多数投资者的资金#由8?0B(.@’+"’单位信托公司!C.@,条件的房地产投资信托可以免征所得
专门投资机构进行投资经营管理#并-./’+,0’.,123+,"和经理公司税和资本利得税#这就是最初的房地
将投资综合收益按比例分配给投资者!D(.(E’0’.,8?0B(.@’+"三类$产投资信托法$从本质上讲#&*-1+是
的一种信托基金制度$它是%56"年美马塞诸塞商业信托是目前&*-1+的前一种信托投资基金#它通过组合投资
国国会根据%房地产投资信托法案&的身#由于经济利益的驱动#最初以信托和专家理财实现了大众化投资#满足
规定按一定的法人组织形式组建而成作为规避公司形式是为了规避州法禁了中小投资者将大额投资转化为小额

的$%5!5年纽约股市崩溃后#美国止公司以投资为目的持有不动产的规投资的需求#并在一定条件下可以免
7*8开始对投资公司进行规范$为确定#随后因其逐渐发展成为规避公司交企业所得税$同时#&*-1+又类似于
保投资人的权益#美国展开了一系列所得税的不动产投资组织#而被美国一个产业公司#它通过对现存房地产
联邦证券交易活动#先后制定了%599最高法院认定为商业信托与公司相的获取和经营来获利#在不改变产权
年证券法’%59#年证券交易法’%59:似#并视同联邦公司组织加以课税#导的前提下提高了房地产资产的流动性

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和变现能力!因此它是一种证券化的封闭型基金"美国的&’()*成立并值交易.同时为保障投资人的权益不
产业投资基金"能投入运作必须满足一定的条件被稀释.此种&’()*成立后不得再募
&’()*在美国已有几十年的发#见表%$%集资金%!/开放式%开放式&’()*的
展历史了!在美国!&’()*的长期表发行规模可以增减.投资人可按照基
现参差"它们不一定总能缔造高于美三!美国房地产投资信托金的单位净值要求投资公司买回或
国债券的收益率!但却能持续地实现基金的种类向投资公司购买股份或认购权证%
较股票高出+"",-""个基点的回报"根据&’()*的根据资金投向的
经过近#"多年的发展!&’()*在美国至今为止!美国的&’()*市场几不同!可以将它们分为三大类%!资
已经有了相当的规模"目前大约有乎是全球市场的全部"由于其他国家产类#’01234$&投资并拥有房地
+""&’()*在运作之中!管理的资产的&’()*产品和市场大都是在!"""产’主要收入来源于房地产的租金%
总值超过+"""亿美元!而且其中有年以后发展起来的!因此我们主要考资产类&’()*的目的在于获得房地
近三分之二在全国性的证券交易所察美国&’()*的种类"按照&’()*组产的产权以取得经营收入%他们直
上市交易"织形态分类.可分为契约型和