房地产价格影响因素分析_基于中国各省市的面板数据的实.pdf

第10卷第2期中国地质大学学报(社会科学版)Vol110No12
2010年3月JournalofChinaUniversityofGeosciences(SocialSciencesEdition)Mar12010

房地产价格影响因素分析:
基于中国各省市的面板数据的实证研究*

董志勇1,官皓1,明艳2

(11北京大学经济学院,北京100871;21首都师范大学政法学院,北京100089)

摘要:本文应用1999-2006年全国31个省市的面板数据,分析了影响中国房地产价格的各种因素。影响房
价的因素众多,笔者主要选取了供给方、需求方、地方政府以及一些主要的货币政策变量进行理论分
析,并结合中国房地产的实际提出相应假说。实证结果显示,房价推动力的主要来源是需求方,而地
方政府对房价的影响也不可忽视,而供给方和货币政策的相关变量对房价影响相对较小,其中名义利
率对房价不具有显著影响,而实际利率影响较显著。依据笔者的实证结论,本文提供了一些相应的对
房价调控的政策建议。
关键词:房地产价格;面板数据;地方政府
中图分类号:F299123315文献标识码:A文章编号:1671-0169(2010)02-0098-06

Hendershott[2](P204)揭示了住宅价格与建设成本、
一、引言
就业率和收入直接相关,而价格上涨幅度和利率呈
2003年以来,国内房价持续上涨,尤其是负相关。Harris[3](P55)研究了实际利率、名义利率
2007年,全国房价平均涨幅更是达到917%。政府对房地产价格的影响,发现实际利率的变动可以解
从2005年开始实施了一系列相关的调控,如国六释市场价格水平,名义利率只在房地产增值预期形
条,国八条等针对房价过快上涨的紧缩政策并未起成时发生作用。20世纪90年代以来,关于利率、
到十分明显的效果。然而,进入2007年以来,美银行信贷和房地产价格之间的负向关系遭到一些文
国次贷危机所引发的对于全球经济衰退的担忧逐渐献的质疑[4](P476)(Gerlach&Peng,2005)。
增加,伴随着国内经济通胀压力的增大以及一系列在中国的房地产价格决定方面,国内学者也进
紧缩政策的出台,房地产市场出现了衰退的迹象,行了不同角度的研究。沈悦和刘洪玉[5](P85)认为中
房价持续下跌,其中一些城市跌幅较大,如深圳,国经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显
2007年9月开始,一年内深圳房价下跌24%,其著的城市影响特征。周京奎[6](P27)研究了中国4个
中最大跌幅达3615%。直辖市的住宅价格与货币政策、银行贷款之间的关
房价波动的根源究竟是什么?国内外的研究者系,认为宽松的货币政策导致了中国房价的上涨。
从人均收入水平、土地价格、货币政策变量等方面然而也有学者发现,在中国,银行利率同房地产之
给予了很大的关注。间的关系不明显[7](P140)(梁云芳、高铁梅,2007)。
Peng和Wheaton[1](P288)对香港1965)1990年房地产价格和土地价格之间的关系也被广泛关注。
的情况进行了实证研究,结果显示,土地供给变化平新乔[8](P8)认为地价的上升推动了房价的上升。
对房价存在较大影响,而土地供给的不足加上消费严金海[9](P26)分析了中国房价与地价的关系,结果
者的预期导致了地价和房价的共同上涨。通过构造表明,长期两者存在着相互影响,而在短期,是房
一个包含滞后过程的住宅价格模型,Abraham和价决定地价,而地价对房价的影响不大。况伟

*收稿日期:2009-10-22
作者简介:董志勇(1969)),男,山东潍坊市人,副教授,博士,研究方向:计量经济学、数理经济学、行为经济学等。
官皓(1983)),男,江西上饶市人,博士研究生,研究方向:国际、国内宏观经济等。
第10卷第2期董志勇,等:房地产价格影响因素分析:基于中国各省市的面板数据的实证研究99

大[10](P63)提出,在供大于求时,房价与地价成线性金的比重越来越大。由于土地的集体所有制以及对
负相关关系;在供小于求时,房价与地价成线性正于地方政府征地的相关法规建设和具体实施过程中
相关关系。王爱俭、沈庆劼[11](P21)运用1999-2004的问题,土地出让金成为地方政府重要收入来
年的数据以及相关研究估计的人民币汇率低估幅度源¹。由于/土地财政0现象较为普遍,地方政府
等进行实证分析,认为汇率低估会造成经济结构倾需要当地房地产市场的繁荣来维持收入的增加。
斜,之后低估汇率的调整所引发的经济结构复位都另外,房地产占GDP的比重也越来越大,在
会导致房地产价格的上涨。另外,政府土地规/唯GDP0论的政绩考核标准下,地方政府官员也
制[10](P63)等也被认为是房价快速上涨的重要原因。存在较强的激励刺